2025 부동산 정책 소용돌이 속에서 내 집 마련 전략과 실전 후기

2025년은 숨 가쁜 한 해였습니다. 하루가 다르게 쏟아진 부동산 정책들— 2월 토지허가구역 재지정, 대출규제, 금리 인하, 6·27 대책, 그리고 6억 이하 대출 제한까지. 그 속에 저도, 실수요자로서 집을 매수했습니다.

정책이 발표되기도 전 1월부터 매물 시장은 꿈틀거렸고, 토허제 지정이 되면서 마용성의 호가는 치솟기 시작했습니다. 두 번 계약을 할 뻔했지만 결정적인 순간에 계좌를 못 받는 일도 있었죠.

거기에 은행 대출 금리까지 낮아진다는 소식이 계속 들리면서 매수 심리는 극에 달했습니다. 더 좋은 집을 낮은 금리로 받아서 살 수 있겠다는 희망에 좀 더 기다릴 때도 있었죠. 한 두 달은 네이버 부동산과 호갱노노와의 눈치게임 장기전이었습니다.

언제 특판이 나올지 몰라 주담대 대출과 신용 대출 심사 용 서류를 백팩 가득 채워 대비했습니다. 우여곡절 끝에 등기까지 마쳤고, 홀가분 하면서도 '과연 옳은 선택인가' 라는 생각이 들긴 하더군요. ‘정책 바뀌면 가격이 또 떨어지면 어쩌지?’라는 불안은 끝나지 않았습니다.

이번 글에서는 유난했던 올해 상반기 부동산 정책의 흐름을 기억하여 앞으로를 대비하자는 취지에서 작성해보았습니다. 제 경험과 현 흐름을 읽어 간접경험 하시고 내 집 마련에 성공하기를 기대하겠습니다.

2025 상반기 주요 정책 타임라인

Inside Korea’s Property Market: What I Learned in 2025

2월 – 토지거래허가구역 일부 확대 > 강남 거래가 안됨 > 마용성 쏠림 현상
3월 – 대출규제 및 금리 인하 시도 > 서울 주요 강남3구, 마용성 급등
4월 10일 – 토지허가구역 재지정 (압구정·목동·성수 등) > 매물이 귀해짐
6월 27일 – 6·27 부동산 대책 발표 > 매수 분위기 주춤
7월 – 6억 이하 주택에 대한 대출 제한 시행 > 매수 분위기는 잡혔으나 주요 지역은 유지 중

부동산 가격 곡선의 움직임

6·27 대책 전후 서울 아파트 중위 거래가격은 11억 원 → 8억 9,500만 원 (‑18.6%)로 급락했습니다. 특히 강남3구의 조정 폭이 컸습니다. 거래량은 대책 발표 직후 하루 평균 302건 → 54건으로 무려 82.1%나 감소했습니다. 대출 허용 금액이 6억 이하로 낮아지니 매수세가 감소할 수 밖에 없습니다.

강남·마용성은 어떻게 반응했나?

정책 직후에는 시장 전체가 냉각되었지만, 6주가 지나자 한강 벨트—강남·마용성 중심으로 다시 상승세 조짐이 나타났습니다. 실제로 테헤란 아이파크(70㎡형)이 3월 27억 → 8월 28억 3,000만 원으로 신고가를 기록하기도 했습니다.

송파·성동은 대단지 중심으로 상승세 지속
마용성은 전세를 끼운 매매 비중이 절반에 달했고, 갭투자 형태로 거래됨
전세에서 월세로 전환 비중이 급증, 서울 전세 비중은 52%, 월세는 48%까지 확대

전문가 분석과 데이터 해석

🧔🏻권대중 교수: “2025년 상반기는 ‘상저하고(上低下高)’ 흐름—상반기 하락 이후 하반기에 반등 예상”

🧑🏻‍🦳김덕기 박사: “하반기의 키워드는 ‘양극화’—서울과 지방, 고가와 중저가 간 격차 심화 전망”

🧑🏻‍🦱하남기 부동산 관계자: “정책 발표 뒤 관망세가 길어지고 있지만, 가격 조정은 입지 따라 차별화될 수 있다”

9월 이후 하반기 시장 전망

지금까지의 흐름을 종합하면,

금리 인하가 현실화된다면 일부 선호 지역에서는 매수심리 회복 가능
그러나 공급은 여전히 부족한 상태라 가격 하단 방어력 유지 가능성 큼 (타이밍이 중요)
전반적인 부동산 시장은 ‘양극화’ 흐름이 더욱 심화될 전망

특히 강남·마용성 등 입지 우위 지역은 회복세, 반면 외곽은 관망세가 지속될 가능성이 높습니다.

정책 속도를 현실보다 먼저 체감하며 살아낸 저의 경험이, 단순한 데이터가 아닌 체온이 있는 기록이 되기를 바랍니다. 정책보다 빨리 알고 흐름을 예측하고 있어야 좋은 가격에 내가 마음에 드는 집을 매수할 수 있다고 생각합니다. 부동산, 대출 상담사, 임장 이 세 가지를 매일 듣고 보세요.

2025년 상반기의 집값 곡선은 마치 롤러코스터 같았지만, ‘왜 내 집을 샀는지’라는 목적이 지금의 불안정한 여정을 버티게 한 힘이었다고 믿습니다.

9월 이후에도 계속 요동칠 부동산 시장 속, 실수요자에게 필요한 건 '정보민감성'과 '자신만의 기준'이 아닐까요?