[내집마련 1단계] 내 자산부터 계산! 주담대 금리·임장 준비 완벽 가이드

“대한민국에서 집을 사려면 최소 6개월 전부터 준비하라!” 누구나 한 번쯤 들어본 말일 겁니다.

저 역시 부동산 앱 알림과 중개업소 상담을 통해 가격 변동을 매일 체크했습니다. 공인중개사에게 직접 문의하거나 방문해 재개발 이슈, 정부 정책 변화, 온라인에 공개되지 않은 실거래가를 확인하며 발품을 팔았죠.

무엇보다 중요한 건, 미리 내 자산 현황을 점검하는 겁니다. 은행 계좌, 주식, 보험, 현금, 집안의 금붙이, 부모님 증여까지 꼼꼼히 체크하세요. 그 후 부족한 금액은 은행별 주택담보대출(주담대) 한도를 비교해야 합니다. 요즘 금리는 3.5%~4.2% 수준으로, 은행·소득·신용 상태에 따라 차이가 크죠. 미리 알아야 기회를 잡을 수 있습니다.

이번 글에서는 집을 사기 전 반드시 확인해야 할 세 가지 단계를 공유합니다: ① 내 자산 점검 → ② 대출 가능 금액 확인 → ③ 조건에 맞는 임장 전략.

내가 가진 재산, 정말로 ‘쓸 수 있는 돈’인가?

집을 사기로 결심했다면 가장 먼저 해야 할 일은 “내가 실제로 쓸 수 있는 돈은 얼마인가?”를 계산하는 것입니다. 예금 잔액만 보고 판단하면 큰 실수를 합니다.

전세보증금, 청약통장, 보험 해약 환급금, 증여 예정 자금까지 모두 자산에 포함되지만, 중요한 건 ‘언제’와 ‘조건’입니다.

예를 들어 전세보증금 5억 원을 돌려받아야 한다고 해도, 퇴거일과 새 집 잔금일이 맞지 않으면 사용할 수 없습니다. 증여도 시기·절세 전략에 따라 세금이 발생할 수 있습니다.

따라서 반드시 자금 유동성 분석표를 작성해야 합니다:

보유 현금: 입금일 기준 1개월 내 사용 가능
전세보증금: 퇴거일 기준 환급 가능
부모님 증여금: 공증 여부·시기 확인
비상금·이사비 제외 후 실제 사용 가능 금액

💡 사비맘 꿀팁: 증여 자금은 ‘차용증’이나 ‘증여계약서’를 남기면 추후 세무 이슈를 예방할 수 있어요. 은행에선 증빙 서류를 요구하는 경우가 많습니다.

대출 실행 시, 나는 얼마까지 가능한가?

실수요자라면 주담대 없이는 집을 사기 어렵습니다. 하지만 은행이 말하는 ‘최대 대출 한도’와 실제 실행 가능한 금액은 다릅니다.

예를 들어 연소득 6천만 원 직장인은 보통 3억~4억 원 수준 대출이 가능하지만, 프리랜서·계약직은 소득 인정이 달라 한도가 낮아질 수 있습니다. 최근엔 DSR 규제와 LTV 제한이 강화되어, 기존 대출이나 신용점수에 따라 차이가 납니다.

요즘 금리는 3.5%~4.2%로 오르는 추세라, 같은 3억 대출도 매수 시점에 따라 월 상환액 차이가 큽니다.

네이버 대출 계산기 바로가기

DSR 적용 방식 (기존 대출 포함 여부)
고정/변동 금리 선택
상환 방식·조기상환 수수료
대출 승인 소요 시간

💡 사비맘 질문: “대출상담사에게 여러 은행 상품을 동시에 비교하면, 어떤 조건을 가장 우선시해야 할까요?” 👉 답: 금리뿐 아니라 대출 기간, 상환구조, 조기상환 조건을 함께 보세요.

내 조건에 맞는 집만 골라 임장하라!

조건 설정이 가장 중요합니다. 예산이 15억이면 전세 5억을 활용해 대출 포함 10억 아파트를 본다든지, “초등학교 도보 5분 + 중층 + 엘리베이터” 같은 필터링을 해야 합니다.

임장은 반드시 거주자 시선으로 보세요. 사진으로는 확인할 수 없는 일조량, 층간소음, 단열, 주차, 통학로 등은 현장에서만 알 수 있습니다.

입구 CCTV·경비실 위치
단지 내 유모차·휠체어 진입 가능 여부
엘리베이터 청결·대기시간
세대 내 곰팡이 흔적
주차장 여유 공간
통학로 안전성

📌 사비맘 찐후기: 같은 집을 네 번 임장했더니 세입자에게 “또 오시냐”는 얘기를 들었습니다 😂 → 오전·오후, 평일·주말 분위기를 각각 확인하면 숨은 문제를 미리 발견할 수 있어요.

앱 알림으로 타이밍을 잡아라

올해 상반기처럼 매물이 쏟아질 때는 하루에도 수십 건이 금세 사라집니다. 따라서 네이버부동산, 직방, 호갱노노 등에서 알림을 설정해두세요.

지역: 동단위·학군별
가격: 대출 포함 예산 범위
평수·구조: 최소 조건 설정
알림 빈도: 하루 2회 이상

관심 중개업소에 미리 연락처를 남겨두면 알림 직후 곧바로 연락 받을 확률이 높습니다.

가계약은 반드시 문자로 남겨라

좋은 집을 발견하면 서두르게 되죠. 하지만 구두 약속은 위험합니다. 가계약 조건은 반드시 문자로 남기세요.

“중도금 대출 불가 시 계약 자동 해지 및 가계약금 반환”
“전세금 반환 미이행 시 계약 취소 가능”
“하자 미보수 시 잔금 연기”

가계약금은 보통 50~100만 원이며, 입금 내역도 보관하세요. 또한 등기부등본 열람으로 신탁·근저당 여부를 확인해야 합니다.

집을 사는 건 숫자의 싸움이자 심리전이다

결국 집은 숫자의 싸움이자 심리전입니다. 6개월 전부터 차근차근 준비하면 좋은 매물을 합리적으로 잡을 수 있습니다.

30~40대 가족 실수요자라면, 이 선택이 교육·재정·삶의 질까지 영향을 미치니 더더욱 신중해야 합니다. 집은 단순한 공간이 아니라, 인생의 배경이 되니까요. 🌈

자주 묻는 질문 (Q&A)

Q1. 전세보증금 반환일과 새 집 잔금일이 안 맞으면 어떻게 하나요?
A. 이럴 땐 브릿지 대출(전세퇴거자금대출)을 활용하거나, 집주인과 협의해 잔금일을 조율해야 합니다. 계약 전 반드시 특약으로 명시하세요.

Q2. 대출 상담은 은행 여러 곳을 직접 가야 하나요?
A. 가능하다면 대출상담사(대출플래너)를 통해 여러 은행 상품을 비교하는 게 효율적입니다. 단, 중개 수수료 여부를 꼭 확인하세요.

Q3. 가계약 후 마음이 바뀌면 환불이 가능한가요?
A. 일반적으로 가계약금을 돌려받기 어렵습니다. 다만 중도금 대출 불가 시 계약 자동 해지 같은 특약을 넣으면 안전장치가 됩니다.

Q4. 임장은 몇 번이나 가야 충분할까요?
A. 최소 2회(낮/밤)는 권장합니다. 소음·일조량·주차 상황은 시간대별로 다르기 때문에, 상황에 따라 3~4번 확인하는 게 가장 확실합니다.

Q5. 부모님 증여금을 바로 써도 되나요?
A. 증여는 세금 이슈가 따르므로 사전 신고·증여계약서 작성이 필요합니다. 은행 대출 심사 시에도 증빙 자료가 요구되니 미리 준비하세요.