[내집마련 3단계] 계약 후 필수: 등기·영수증·자금조달
[내집마련 3단계] 계약 후 필수: 등기·영수증·자금조달
가계약금을 넣고 나면 끝난 것 같죠? 저도 그랬습니다. 하지만 진짜는 그 다음부터 시작입니다.
계약서를 쓰고 돌아오는 길, 마음은 두근거렸지만 동시에 “이제부터 해야 할 게 이렇게 많구나” 하는 긴장감이 밀려왔어요. 계약은 단지 시작선일 뿐, 내 집을 온전히 내 이름으로 만들기까지는 중도금·잔금 → 영수증·증빙 → 등기 이전 → 자금조달계획서 → 하자점검·명의변경 등 여러 관문이 기다립니다. 아래는 사비맘이 직접 겪으며 다듬은 실전 체크가이드예요.
가계약 직후: 필수 점검 문의 & 기록
- 현재 등기부등본 권리관계 (근저당·가압류·신탁 문구 유무)
- 잔금 전 권리변동 발생 시 조치(특약) 및 명도 일정
- 매도인 신분/통장 명의 일치, 공동명의 시 인감·위임 여부
- 관리비·수선충당금·체납금, 옵션·하자 처리 합의
2) 중도금·잔금: 어떻게 준비하고 지급할까
중도금·잔금은 일정·한도·증빙의 3종 세트입니다. 은행 대출 실행일, 고액이체 한도, 창구 예약을 미리 맞춰두세요.
- 필수 서류: 매도인 통장·신분증 사본, 영수증 원본(서명), 이체내역 출력
- 일정 관리: 잔금일 = 등기이전·명도 동시 진행되도록 법무사·중개사와 조율
- 은행 업무: 고액이체 한도·OTP·창구 예약, 주말/공휴일 겹침 주의
3) 등기부등본: “몇 번” 확인이 최선일까? + 셀프 열람법
권리관계는 중간에 바뀔 수 있습니다. 안전을 위해 최소 4회 열람을 권합니다.
① 가계약 직전 — 최초 상태 확인
② 본계약 당일 — 특약 반영 전 재확인
③ 잔금 직전 — 가장 중요; 신규 근저당·가압류 유무 최종 점검
④ 등기 후 — 잔금 후, 등기 등록 최종 확인 (온라인: 2~3일 소요)
- 대법원 인터넷등기소 접속 → 발급/열람
- ‘말소사항 포함’ 선택 → 소유권·갑/을구 권리변동 확인
- 공동명의·신탁·근저당·가압류·가처분 문구 체크
법무사: ‘서류 대행’ 그 이상
법무사는 등기 이전·인지/취득세 처리·권리리스크 관리의 안전망입니다. 첫 집이라면 전문가 진행을 권장해요.
- 수임료: 대략 20~40만원 (지역·업무범위에 따라 상이)
- 팁: 2곳 이상 견적 비교, 잔금일 당일 대응 가능 여부 확인
입주 전 하자점검 & 명의변경
- 도배·몰딩·창틀 곰팡이, 문틀/미닫이문 틀어짐
- 욕실 배수·악취·실리콘 균열, 누수 흔적
- 난방·보일러, 전열교환기·에어컨 작동
- 베란다 방수, 누수 이력
명의변경 — 전기·수도·가스·인터넷·주차등록 (입주 전/당일 권장)
이사 & 인테리어 일정 맞추기
- 역산 일정: 잔금 → (즉시) 하자/청소 → 도배·장판/조명·줄눈 → 가구·가전 배송 → 이사
- 맞벌이/아이 있는 집: 짐 보관·단기 거처(레지던스) 고려
자금조달계획서: 제출 타이밍과 증빙
실거래 신고와 함께 30일 이내 제출이 일반적입니다. 증여·차용이 포함되면 국세청 검토 대상이 될 수 있으니, 계좌이체내역·증여세 신고·차용증을 준비하세요.
- 대출 vs 현금 비중, 잔금 지급 계획 일관성
- 증여·차용 출처/일자/관계 명확화
- 영수증·이체확인서 첨부
도움이 되는 사이트 & 계산도구
| 카테고리 | 사이트 | 활용 포인트 |
|---|---|---|
| 등기부등본 열람 | 대법원 인터넷등기소 | 말소사항 포함 열람, 소유권/갑·을구 권리관계 최종 점검 |
| 시세·실거래·간이등기 | KB부동산 | 시세/실거래 확인, 모바일 간이 등기 확인 |
| 대출 계산 | 네이버 주담대 계산기 | 원리금·만기·금리 변동 시뮬레이션 |
| 세금/증여 신고 | 국세청 홈택스 | 증여세 신고, 전자문서 보관 |
| 주소 이전/생활변경 | 우체국 주소이전(참고) | 우편물 이전, 생활 인프라 변경 체크 |
✔️ 가계약 후 통화 내용은 요점 정리해 문자/메일로 남기기
✔️ 잔금 당일 고액이체 한도·OTP·창구 예약 미리 세팅
✔️ 등기부등본은 최소 4회 열람(가계약/본계약/잔금 직전/잔금 후)
✔️ 하자 사진은 시간·위치 표기 후 리스트 공유, “보수 전 잔금 일부 유보” 특약 협의
✔️ 자금조달계획서 증빙(이체내역·증여세·차용증) 미리 준비
자주 묻는 질문(Q&A)
Q1. 등기부등본은 몇 번 확인해야 하나요?
A. 최소 3회 권장. 특히 잔금 직전 최신본이 가장 중요합니다.
Q2. 잔금일이 주말/공휴일과 겹치면?
A. 전날 일부 집행·이체 예약으로 리스크 분산. 창구 예약·한도 해제는 미리!
Q3. 법무사 없이 셀프 등기 가능?
A. 가능은 하나 첫 거래라면 리스크 큼. 최소 2곳 견적 비교 후 전문가 권장.
Q4. 자금조달계획서에 증여금이 있으면 불이익?
A. 증빙(이체내역·증여세 신고·차용증)만 확실하면 문제 없습니다. 숨기는 게 오히려 리스크.
Q5. 하자 발견 시 어떻게 합의하나요?
A. 사진+목록으로 공유하고, “보수 전 잔금 일부 유보” 특약을 협의해두면 안전합니다.
집을 계약했다고 해서 끝이 아닙니다. 기록과 일정이 곧 안전입니다. 중도금·잔금, 등기, 명의변경, 하자, 자금조달까지 차근차근 밟아가면 ‘계약서의 집’이 진짜 ‘내 집’이 됩니다. 오늘 체크리스트를 복사해 캘린더에 바로 붙여두세요. 🌿