2025년 외국인 부동산 규제, 무엇이 달라졌을까? 서울 전역 토지거래허가제의 모든 것

“외국인도 우리 아파트를 마음대로 사도 될까?” 최근 라디오 뉴스에서 들려온 소식은 많은 사람들에게 질문을 던졌습니다. 정부가 서울 전역과 수도권 다수 지역을 외국인 토지거래허가구역으로 지정하면서, 주택을 매입하려는 외국인에게 대대적인 규제가 시작된 것이죠. 단순히 규제가 강화된 것 이상의 의미가 있을까요?

외국인 부동산 정책, 무엇이 바뀌었나?

2025년 8월 26일부터 1년간, 서울 전역과 경기·인천 다수 지역이 ‘외국인 토지거래허가구역’으로 지정됩니다. 이 구역에서 외국인이 주택을 사려면 사전 허가를 받아야 하고, 4개월 이내 입주 + 2년 실거주가 의무입니다.

※ 이번 지정은 1년 한시로 시작하지만, 효과에 따라 연장 또는 해제될 수 있습니다(관례적으로 1년 단위 재지정 검토).

허가 없이 매입할 수 없음
입주 4개월 내 완료, 2년 거주 필수
위반 시 취득가의 최대 10% 이행강제금
오피스텔은 제외(풍선효과 우려)

또한 외국인은 자금조달계획서를 제출해야 하며, 여기에는 해외자금의 출처와 비자 유형까지 명확히 기재해야 합니다.

📑 자금조달계획서 준비 체크리스트

여권·외국인등록증, 체류 비자 사본
해외 송금 영수증 + 외국 은행 계좌내역
소득 증빙: 급여명세서, 세금 신고서
증여·상속 시: 공증된 증여계약서, 세무 확인서
매매계약서, 부동산 거래신고서

TIP: 모든 외국어 서류는 공증·번역본을 함께 제출해야 심사 지연을 피할 수 있습니다.

외국인 주택 거래, 정말 시장에 영향이 있을까?

정부 자료에 따르면 외국인이 보유한 주택은 전국 10만 2천 가구로 전체의 약 0.5%에 불과합니다. 국적별 비중은 중국 56%, 미국 19% 수준입니다. 수치만 보면 크지 않지만, 현장의 부동산 관계자들은 다른 시각을 제시합니다.

📌 현장 사례 – 강남 고가 아파트 외국인 거래

강남의 한 초고가 아파트에서 중국 국적의 외국인이 80억 원 현금으로 매입한 사례가 있었습니다. 거래량이 적은 고가 단지에서는 이 한 건이 호가를 끌어올려, 인근 매물 가격에도 즉각 영향을 미쳤습니다.

“숫자는 적지만 파급은 크다”는 업계의 경고가 나오는 이유입니다.

해외 사례와 비교해보니

외국인 부동산 규제는 한국만의 현상이 아닙니다. 여러 나라들이 자국 주택시장 안정화를 위해 비슷한 장치를 두고 있습니다.

국가	규제 내용
캐나다	외국인 기존주택 매입 금지, 2027년까지 연장
호주	기존주택 원칙적 금지, 신축만 허용 + 빈집세 강화
중국	대부분 도시에서 1년 이상 체류 + 1주택 제한

정책의 빈틈과 쟁점

이번 규제는 강력하지만, 여전히 논란이 존재합니다.

오피스텔 제외 → 규제를 피한 외국인 투자 수요가 몰릴 가능성
상호주의 원칙 → 한국인은 해외에서 쉽게 집을 못 사는데, 우리만 허용하는 건 형평성 문제?
시장 영향 → 전체 비중은 작지만, 고가·저거래 지역의 심리적 파급 효과는 크다

전문가 이은형(대한건설정책연구원)은 “외국인 거래에 제동을 건 의미는 크지만, 오피스텔 제외 등 빈틈이 여전히 존재한다”고 지적했습니다.

5. 사비맘 Q&A

Q. 외국인은 앞으로 서울에서 집을 전혀 못 사나요?
A. 아닙니다. 허가를 받아야 가능하고, 실거주 요건(4개월 내 입주 + 2년 거주)을 충족해야 합니다.

Q. 외국인이 오피스텔을 사면 규제를 피할 수 있나요?
A. 현재 규제 대상은 ‘주택’에 국한되어 오피스텔은 제외됩니다. 다만 정부가 풍선효과를 주시하고 있고, 필요시 보완 가능성이 있습니다.

Q. 전체 시장에 미치는 영향은 얼마나 클까요?
A. 전체 비중은 작지만, 강남·용산 등 고가·저거래 지역에는 심리적 파급이 클 수 있습니다. 단지·구역별로 체감이 다를 수 있어요.

Q. 이번 지정은 1년만 하고 끝나나요?
A. 아닙니다. 토지거래허가구역은 법적으로 최대 5년 이내에서 운영되며, 보통 1년 단위로 지정 → 효과 평가 → 필요시 재지정(연장)하는 구조입니다. 즉 ‘단기 종료’가 아니라 ‘단기 평가 후 갱신’에 가까워요. 시장 안정 효과가 크면 연장 가능성이 높고, 부작용이 크거나 필요성이 줄면 해제될 수 있습니다.

정리하며

이번 외국인 부동산 규제는 단순한 제한이 아니라, ‘실거주 원칙’을 외국인에게도 적용한 첫 사례입니다. 숫자는 작지만 파급은 크다는 점, 해외에서도 비슷한 조치가 있다는 점을 함께 고려할 때, 이번 정책은 분명 시장의 판도를 흔들 수 있습니다.

앞으로 남은 과제는 빈틈 관리(오피스텔 등)와 실효성 확보입니다. 사비맘은 주부의 시선으로 이 변화를 지켜보며, 실제 생활에 어떤 영향을 주는지 꾸준히 기록해 나가겠습니다.