외국인 한국 부동산 매입 방법과 정책 개정 내용 (2026) | 4개월 입주·2년 실거주 의무?

“외국인도 대한민국의 아파트를 살 수 있나요?”

최근 뉴스에서 반복되는 질문입니다.
이제는 가능 / 불가능의 문제가 아니라,
허가 → 입주 → 실거주까지 조건을 실제로 지켜야 하는 구조로 바뀌었습니다.

핵심 요약 (2026 기준)

서울 전역 등 지정 구역에서는 외국인 주택 매입 시 사전 허가 필요
허가 후에도 4개월 내 입주 + 2년 실거주 의무가 핵심
위반 시 이행명령·이행강제금 등 불이익 가능
비중보다 중요한 건 고가·저거래 구간의 심리 파급

외국인 부동산 정책, 무엇이 바뀌었나?

이번 변화의 메시지는 단순합니다.
“투자 목적 매입은 제한하고, 실거주 중심으로 관리하겠다”는 방향이에요.

허가구역 내 ‘주택’은 허가 없이 매입 불가
4개월 이내 입주, 2년 실거주 의무
위반 시 이행명령 → 미이행 시 이행강제금
자금조달계획서·자금출처 증빙 요구 강화

포인트
이제는 “허가만 받으면 끝”이 아니라,
실제로 입주하고 거주했는지까지 사후 관리가 들어갑니다.

토지거래허가구역(토허제) 2026 기준

2026 핵심
서울 전역 + 수도권 일부 지역은
외국인 주택 매입 시 허가 + 실거주 요건 적용

허가 후 4개월 내 입주
2년 실거주 의무
위반 시 강제금 또는 허가 취소 가능

🗺 외국인토지제도 바로 확인 (국토교통부)

🗺 부동산 거래관리 시스템 로그인

자금조달계획서 준비 체크리스트

Passport / ARC / Visa 사본
해외 송금 내역 + 해외 은행 거래내역서
소득 증빙 (급여명세서, 세금 신고서)
증여·상속 자금: 공증 계약서 + 세금 서류
매매계약서 + 부동산 거래신고서

TIP
외국어 서류는 공증 번역본을 함께 제출해야 지연을 피할 수 있습니다.

“나는 어느 나라 사람인데, 한국에 얼마나 머물 수 있나요?”

체류 가능 기간은 국적 + 비자 종류에 따라 다릅니다.
반드시 공식 사이트에서 직접 확인하세요.

국가별 체류기간 공식 확인 (HiKorea)

☎ 바로 문의하는 공식 창구

출입국·체류자격 (HiKorea)
☎ 해외: +82-1345 / 국내: 1345
(음성 안내 후 외국어 선택)

외국인 부동산·토허제 (국토교통부)
☎ 해외: +82-44-201-4996
국내: 044-201-4996

📞 HiKorea 바로 전화하기

해외 사례와 비교해보면

캐나다: 외국인 주택 매입 제한 조치 연장
호주: 기존주택 제한, 신축 중심 허용
중국: 도시별 체류·주택 수 제한

사비맘 Q&A

Q1. 외국인은 앞으로 서울에서 집을 전혀 못 사나요?
A. 아닙니다. 허가를 받고, 4개월 입주 + 2년 실거주 요건을 충족하면 가능합니다.

Q2. 오피스텔은 규제를 피할 수 있나요?
A. 주택 중심 규제라 제외되는 경우가 많지만, 풍선효과가 커지면 보완 논의가 생길 수 있습니다.

Q3. 이번 지정은 1년만 하고 끝나나요?
A. 보통 1년 단위로 평가 후 연장 여부를 검토합니다.

정리하며

이번 외국인 부동산 규제는 단순한 제한이 아니라,
‘실거주 원칙’을 외국인에게도 명확히 적용한 변화입니다.

앞으로의 관전 포인트는
빈틈 관리(유형 이동)와 사후 관리의 실효성입니다.
사비맘은 생활자 시선으로, 이 변화가 전월세와 시장에 미치는 영향을 계속 기록할게요.

English Summary

In 2026, foreign buyers in Korea must comply with permit rules, move in within 4 months, and live for 2 years in designated zones. Violations may lead to enforcement and penalties. This guide explains what changed and how to prepare.

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