전세 입주할 때 반드시 해야 할 일 | 전입신고·확정일자·보증보험·관리비·하자체크 실전 가이드
Essential checklist for Korean Jeonse renters before moving in
전세 입주할 때 반드시 해야 할 일 | 전입신고·확정일자·보증보험·관리비·하자체크 실전 가이드
전세 계약이 끝나고 새로운 집에 입주할 때 놓치면 안 되는 절차들이 많습니다.
특히 전입신고·확정일자·보증보험·하자 체크·관리비 명의 변경은 전세 사기를 피하고 나의 보증금을 지키는 핵심 단계입니다.
이 글에서는 제가 직접 겪었던 경험과, 실제 현장에서 문제가 자주 발생하는 부분을 기준으로 가장 실전적인 전세 입주 체크리스트를 정리했습니다.
전입신고와 확정일자 — 전세보증금 보호의 핵심
전입신고 + 확정일자는 전세에서 가장 중요한 두 가지입니다.
이 두 가지가 있어야만 대항력과 우선변제권이 생겨, 집이 경매로 넘어가더라도 보증금을 지킬 수 있습니다.
· 대항력 없음 → 집주인이 집을 팔아버리면 새로운 집주인이 계약을 인정하지 않을 수 있음
· 우선변제권 없음 → 경매 시 보증금 최후순위
· 전세보증보험 가입 불가 또는 거절
전입신고는 온라인에서도 바로 가능합니다.
✔ 확정일자 받는 방법
확정일자는 임대차계약서 지참 후 주민센터에서 받을 수 있고, 대법원 인터넷등기소에서도 가능합니다.
확정일자를 받지 않으면, 전입신고를 했더라도 경매 시 우선권 없음이 가장 큰 리스크입니다.
전세보증보험 가입 — 집주인 동의 없어도 가능
요즘 가장 필수라고 할 수 있는 절차입니다.
전세보증보험은 집주인이 보증금을 못 돌려줄 때, 대신 보증기관이 먼저 지급하고 구상권을 청구하는 제도입니다.
· HUG (주택도시보증공사)
· SGI 서울보증
· HF 한국주택금융공사
보증보험은 전입신고 → 확정일자 → 보증보험 순으로 진행하는 것이 안전합니다.
입주 당일 하자 체크 — 사진은 ‘정면·측면·근접’ 3장씩
입주 당일에는 반드시 집 전체를 돌며 사진/video 기록을 남겨야 합니다.
이 기록은 추후 원상복구 분쟁에서 매우 중요한 증거가 됩니다.
· 도배·장판 찍힘/오염
· 몰딩 벌어짐
· 창문 결로 여부
· 배수구 냄새
· 보일러·온수 정상 작동 여부
· 싱크대 하부 누수
· 화장실 실리콘 곰팡이
3장 원칙(정면·측면·근접)을 지키면, ‘기존 하자’인지 ‘내 과실’인지 명확히 구분됩니다.
이전 세입자 우편물 처리 및 주소관리
이전 세입자 우편물이 계속 도착하면, “수취인 불명 반송”으로 반송하면 됩니다.
법적으로 임차인이 대신 보관할 의무는 없습니다.
“수취인 불명. 해당 주소에 거주하지 않습니다.”
“Moved Out. Return to Sender.”
우편물이 많은 경우, 우체국 주소이전 서비스를 신청하도록 집주인 또는 전 임차인에게 안내할 수 있습니다.
관리비·장기수선충당금·미납 확인
입주 전에 반드시 관리비 미납 여부를 확인해야 합니다.
관리비는 대체로 임차인이 부담하지만, 장기수선충당금은 임대인 부담입니다.
· 관리비 미납 내역이 있는가?
· 장기수선충당금 납부 주체는 임대인인지?
· 관리실 등록 시 임대인이 필요한 서류를 보내줬는가?
필요하면 관리실로 직접 연락해 미납 여부를 확인할 수 있습니다.
등기부등본 확인 — 근저당이 많은 집은 위험
입주 전에 반드시 등기부등본을 확인해야 합니다.
특히 전세계약 체결 후라면, 집에 추가 근저당이 잡히지 않았는지 다시 한 번 확인하는 것이 중요합니다.
· 근저당이 전세보증금보다 많은 경우
· 가압류·가처분 등 권리침해 기록
· 임대인이 다주택인데 세금체납 이력 있음
마무리: 전세 입주 체크는 ‘3단계’로 끝난다
1) 전입신고 + 확정일자 + 전세보증보험은 필수
2) 입주 당일 하자 체크는 반드시 사진/영상으로 남길 것
3) 관리비·장기수선충당금·등기부·미납 여부까지 확인해야 안전하다