전세보증보험 심사 한 번에 성공하기 2026 | 계약 전 필수 체크리스트
전세보증보험은 “왠지 되겠지” 했다가 심사에서 탈락하면,
그 자체가 이미 위험 신호일 때가 많아요.
저는 이 지점이 제일 중요하다고 생각합니다.
보험이 안 되는 집은, 보증금이 안 돌아올 가능성을 보증기관이 먼저 감지했다는 뜻일 수 있거든요.
※ 보증기관/상품에 따라 기준과 심사 방식이 다를 수 있어요. 아래 내용은 2026년 기준으로 “현장에서 자주 막히는 패턴”을 쉬운 말로 정리한 글입니다.
- 전세보증보험이 “거절되는 집” 대표 사유 7가지
- HUG·HF·SGI 차이(한 곳이 거절해도 다른 곳은 될 수 있음)
- 가계약~계약서 초안~특약 넣는 “타이밍” 실전
- 가입했어도 지급 거절을 피하는 핵심(전입·확정일자·대항력)
개념 정리
| 용어 | 뜻 | 중요한 이유 |
|---|---|---|
| 전세보증보험 | 집주인이 보증금을 못 돌려주면 “대신 받아주는” 제도 | 안 되면 그 집은 위험 신호일 수 있어요 |
| 선순위채권 | 나보다 먼저 돈 받을 권리(근저당, 담보대출 등) | 많으면 내 보증금이 밀릴 수 있어요 |
| 전세가율 | 집값 대비 전세금 비율 | 너무 높으면 ‘깡통전세’ 위험 |
| 갑구/을구 | 갑구=소유/압류/경매 / 을구=근저당 등 담보 | 등기부에서 가장 먼저 보는 칸 |
HUG 심사에서 자주 언급되는 기준으로 “선순위채권 60%” “선순위채권+전세금 90%” 같은 안전 기준이 안내됩니다. (기준은 상품/주택유형에 따라 달라질 수 있어요.)
전세보증보험이 안 나오는 케이스 7가지
아래 항목이 2개 이상이면, 저는 “다음 집을 보는 쪽”을 권합니다.
- 전세금 + 선순위채권이 집값 대비 과도
- “전세금+선순위채권 ≤ 주택가격×90%”, “선순위채권 ≤ 주택가격×60%” 같은 안전기준을 못 맞추면 거절 가능성이 커요. - 등기부 ‘갑구’가 지저분한 집
- 압류/가압류/가처분/경매 진행 흔적이 있으면 보증기관이 민감하게 봅니다. - 단독·다가구에서 ‘선순위 보증금’까지 합치면 위험
- 내 보증금 말고도 “먼저 들어온 세입자 보증금”이 숨어 있을 수 있어요(전입세대 열람/확인 필요). - 건축물 용도/위반건축물 문제
- 근린생활시설, 위반건축물 표기, 주거용 요건 부족 등은 대출/보증 둘 다 막히는 단골 원인입니다. - 집주인이 ‘위험 임대인’으로 분류되는 경우
- 과거 사고 이력 등으로 “임대인 리스크”로 막히기도 해요. - 계약 구조/절차가 위험하게 보이는 경우
- 계약기간 1년 미만, 직거래, 서류/절차 누락은 보증기관이 꺼립니다. (신청기한도 ‘계약기간 1/2 경과 전’이 기준으로 안내되곤 해요) - 계약서에 ‘채권양도금지’ 특약이 들어간 경우
- 이 문구가 있으면 보증 가입이 어려울 수 있어요. 계약서 초안에서 반드시 확인 포인트로 자주 언급됩니다.
💡 사비맘 꿀팁: “보증보험 선심사 → 특약”이 제일 안전해요
- 가계약 전/직후에 “이 주소 + 이 보증금으로 보증보험 가능 여부”를 먼저 확인해요.
- 그리고 계약서에 이렇게 씁니다:
“전세보증보험 가입 불가 시 계약은 무효로 하고, 계약금 전액을 즉시 반환한다.” - 집주인이 이 특약을 싫어한다면, 부동산과 설득해서 초안 단계에서 꼭 넣는 게 유리해요.
특약은 거래 당사자 합의가 핵심이라, “초안 단계”에서 미리 넣는 게 제일 유리합니다.
HUG · HF · SGI 차이 (실전)
| 구분 | 성격(쉽게) | 실무 팁 |
|---|---|---|
| HUG | 전세보증 대표주자(필터링 엄격) | 신청기한은 보통 “계약기간 1/2 전” 기준 안내가 많아요. |
| HF | 주금공(조건을 문서로 촘촘히 안내) | 보증신청시기/대상요건이 비교적 명확히 안내돼 있어요. |
| SGI | 민간(조건이 유연한 대신 보증료가 높을 수 있음) | HUG/HF 거절 후 SGI가 되는 사례도 있지만, 저는 “경고등”으로 한 번 더 재점검합니다. |
“가입했는데도 못 받는” 상황이 생기는 이유
가장 흔한 포인트는 대항력/우선변제권을 잃는 실수예요.
전입신고·확정일자를 늦게 하거나, 이사/절차를 잘못 밟으면 “지급 거절 사유”가 될 수 있다는 설명이 반복됩니다.
✅ 실전(달력에 적기)
- 잔금일 전에 전입신고/확정일자 동선까지 계획(평일/관공서 시간 포함)
- 이사 후 전입신고 + 확정일자를 최대한 빠르게 처리
- 계약 종료가 다가오면 “반환 요청”을 문서로 남기기(메시지/내용증명 등)
외국인(주재원·유학생)도 똑같이 중요할까?
네, 집 자체 조건(등기부/시세/권리관계)은 국적과 상관없이 똑같이 중요합니다.
다만 외국인은 체류기간이 짧거나 소득·신용 증빙이 약하면
“대출이 막히고 → 보증도 같이 막히는” 경우가 더 많아서, 서류 준비를 더 탄탄히 하는 쪽이 안전합니다.
외국인 추가 준비물
- ARC(외국인등록증), 비자/체류기간 확인 서류
- 재직증명/소득증빙(급여명세, 세금서류 등)
- 해외 송금 내역 + 국내 계좌 입금 흐름 정리
참고 사이트
공식 안내는 수시로 바뀔 수 있어요. 아래 버튼으로 “최신 공지”를 먼저 확인하세요.
HUG(주택도시보증공사) HF(한국주택금융공사) SGI 서울보증 인터넷등기소(iROS) 임대차 신고(RTMS)RTMS(임대차 신고) 통합콜센터: 1533-2949
FAQ
“무조건”까지는 아니지만, 저는 강한 경고등으로 봅니다. 특히 전세가율/근저당 비율이 높아서 거절되는 경우는, 보증금 회수가 어려울 가능성을 의미할 수 있어요.
계약일 최소 2일 전에 부동산에 초안(계약서)을 받아서, 세입자에게 유리한 특약을 반영해 다시 보내는 방식이 가장 깔끔합니다.
상품/기관마다 다를 수 있지만, “임대차 계약기간의 1/2 경과 전까지”로 안내되는 경우가 대표적입니다.
보증기관이 보증을 이행할 때 “보증금 반환채권” 처리가 필요한데, 계약서 문구가 이를 막는 것으로 해석되면 가입이 어려울 수 있다는 안내가 있습니다.
제도상 배제되는 구조는 아니지만, 실제 진행에서는 체류 안정성/소득증빙이 중요하게 작동합니다. 가능하면 외국인 경험 많은 중개/은행 창구를 이용하는 쪽이 수월합니다.
전세는 정말… 계약서 한 장인데, 그 안에 “내 돈”이 다 들어가 있잖아요.
그래서 저는 늘 이렇게 생각해요.
전세보증보험이 안 되면, 그 집은 ‘더 확인해야 할 숙제’가 남은 집이라고요.
오늘 글이 “괜찮겠지”를 “확인했지”로 바꾸는 데 도움이 됐으면 좋겠습니다.
다음 글에서는 전세보증보험 ‘가입 가능한지’ 계약 전에 빠르게 가늠하는 루틴을 더 쉽게 풀어볼게요.
If your jeonse deposit insurance application is rejected, treat it as a warning sign. Check the registry (Gap/Ul sections), senior liens, deposit-to-price ratio, and timing for move-in registration and fixed date. Add a contract clause: “If insurance is not approved, the contract is void and the deposit must be refunded.”