등기부등본 갑구·을구 보는 순서 | 근저당 ‘채권최고액’ 위험 신호만 딱 잡는 법
이 글은 제가 전세·매매 준비하면서 실제로 가장 많이 확인했던 “등기부등본 루틴”을 정리한 기록이에요.
부동산 화면만 믿고 넘어가면, 나중에 보증금이나 잔금 일정이 밀리는 경우가 생기더라고요. 중요한 건 “순서대로” 보는 습관입니다.
근저당이 있다고 무조건 위험한 건 아니지만, ‘을구의 채권최고액’이 크면
전세 보증금이 밀리거나, 매매라면 잔금/대출 실행 과정에서 일정이 꼬일 수 있어요.
그래서 오늘은 등기부등본에서 갑구·을구를 어디부터 봐야 하는지를 세입자/매수자 관점에서 차근히 정리합니다.
매수자·전세자·한국인·외국인 모두 똑같이 중요한 내용이에요.
- 등기부는 요약본 말고 전부 + 말소사항 포함으로 봅니다.
- 위험 신호는 대부분 갑구(사람/권리), 을구(돈/담보)에 숨어 있어요.
- 가능하면 내가 직접 발급/열람해서 PDF로 저장하는 게 가장 안전합니다.
1) 등기부 심화(신탁/공동등기/모바일)
“신탁부동산”, “공동명의(공동등기)”, “모바일로 확인” 같은 고난도 상황까지 정리한 글이에요.
2) 내집마련 전체 루틴(자산→대출→임장)
전세 계약도 결국 ‘내 집’까지 이어지니까, 자산 계산 기준이 생기면 계약이 덜 흔들려요.
핵심 키워드 의미
등기부는 용어만 잡히면, 사실 ‘반 이상’은 해결되더라고요.
아래 표는 세입자/매수자 관점에서 바로 행동으로 이어지는 포인트만 정리했어요.
| 키워드 | 뜻 | 세입자·매수자 포인트 |
|---|---|---|
| 표제부 | 집의 ‘신분증’(주소/면적/종류) | 계약서 주소·동호·면적 일치 확인 |
| 갑구 | 사람/권리(소유권, 가압류, 가등기 등) | 소유자 일치? 압류/가압류/가등기 있으면 멈춤 |
| 을구 | 돈/담보(근저당, 전세권 등) | 근저당 있으면 채권최고액 확인 |
| 근저당 | 은행 대출 담보(채권최고액 표시) | 보증금·잔금 일정 리스크 판단 핵심 |
| 경매개시 | 법원 경매 절차 신호 | 계약 중단/재검토 권장 |
“숨겨진 목록”을 보려면 어디를 클릭해야 하나요?
- 등기기록 유형: “전부”
- “말소사항 포함” 체크 (과거 이력까지 확인)
“현재만 깨끗하면 괜찮다”는 생각이 제일 위험하더라고요. 말소 이력이 반복되는 집은 질문을 더 해봐야 합니다.
등기부는 계약 전 1번, 그리고 잔금(입주) 전날 또는 당일 1번. “그 사이”에도 변동이 생길 수 있어서 두 번 확인이 체감상 가장 안전했어요.
갑구·을구는 이 순서대로 보면 헷갈리지 않아요
- 주소/동·호/면적이 계약서와 같은지
- 오피스텔/다세대/다가구 등 종류 확인
- 소유자 성명이 계약 상대와 같은지(신분증 대조)
- 가압류/압류/가등기/경매 표시가 있으면 일단 멈춤
- 근저당이 없으면 구조가 단순해져서 훨씬 편합니다.
- 있다면 채권최고액을 반드시 확인(방어의 핵심 숫자)
- 을구 근저당이 있다면 먼저 채권최고액을 봅니다.
- 채권최고액은 실제 대출금보다 크게 잡히는 경우가 있어요.
- 그래서 보증금 + 선순위 채권(채권최고액) 합을 시세와 비교해, 위험도를 먼저 가늠합니다.
부동산에서 이렇게 물어보세요
- “등기부등본 전부 + 말소사항 포함으로 PDF 가능할까요?”
- “을구에 근저당이 있으면 채권최고액이 얼마인가요?”
- “전세라면 보증금 + 선순위 채권 합이 시세 대비 어느 정도인가요?”
- “갑구에 가압류/가등기/경매 같은 표시가 있나요?”
- “잔금일 직전날 등기부를 다시 떼서 변동 없음 확인해주실 수 있나요?”
- “특약에 잔금 전 등기 변동 시 계약 해제 및 계약금 반환 문구 넣어도 될까요?”
자주 묻는 질문(FAQ)
A. 네. 지금은 말소됐어도 과거 이력이 “질문거리”를 만들어줍니다. 반복되는 말소 이력은 특히 더 확인이 필요해요.
A. 무조건은 아니에요. 다만 채권최고액이 크면 보증금/잔금이 밀릴 리스크가 커질 수 있어 “비교”로 판단하는 게 안전합니다.
A. ① 갑구 소유자 일치 ② 을구 근저당/채권최고액. 이 두 가지만 해도 사고 확률이 확 내려가요.
A. 가능하면 iROS에서 내가 직접 발급/열람해서 PDF 저장하는 게 가장 안전합니다.
A. 네. 계약 전 1번, 잔금 전날/당일 1번. “사이”에 변동이 생길 수 있어요.
요약 정리
Check the full registry record including canceled entries. Read in order: Title section → Gapgu (owner/claims) → Eulgu (mortgage/max secured amount). Verify twice: before contract and right before move-in/closing day.
등기부등본은 “어렵다”가 아니라 “익숙해지면 무기”예요. 한 번만 제대로 보면 다음 계약이 훨씬 단단해집니다. 💙