서울 전세·월세 가격대 한눈에 | 강남·마포·용산·송파 비교
“서울에서 집을 빌리려는데, 보증금이 몇 억이라고요?”
한국에 처음 오신 분들이 가장 놀라는 지점이 바로 전세와 보증금 문화예요.
오늘은 서울에서 살고 싶을 때, 구(지역)별 분위기와 함께 전세·월세를 고르는 현실 기준을 감으로 잡을 수 있게 정리해볼게요.
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저는 서울에서 여러 지역(강남/영등포/마포/중구 등)에서 살아보며 이사를 꽤 해봤어요. 지금은 아이 둘을 키우는 엄마라서, 이사할 때마다 “전세냐 월세냐(또는 매수냐)”를 정말 현실적으로 계산하게 되더라고요.
이 글은 특히 주재원 가족, 유학생·교환학생, 워킹비자로 처음 서울을 알아보는 분들께 “서울 전월세 감 잡기” 안내서라고 생각하시면 됩니다.
- 전세: 목돈이 크지만 매달 월세 부담이 적고, 2년 이상 장기 거주에 유리
- 월세: 초기 비용이 낮고 유연하지만, 월 지출이 꾸준히 발생
- 가격은 “구”보다도 면적·역세권·건물 연식·주택 유형(아파트/빌라/오피스텔)에 따라 더 크게 달라짐
- 최종 판단은 공식 전월세 실거래로 확인하는 게 가장 안전
전세 vs 월세, 뭐가 다른가요?
| 항목 | 전세 | 월세 |
|---|---|---|
| 초기 비용 | 보증금이 큼(목돈 필요) | 보증금은 비교적 낮고, 월세로 나눠 지출 |
| 매달 고정지출 | 월세 없음(관리비는 별도) | 월세 + 관리비 |
| 추천 | 2년 이상 장기 거주 / 가족 단위 | 6~12개월 단기 체류 / 유학생·교환학생 |
| 주의 | 보증금 보호(확정일자/전입/보증보험) 필수 | 계약기간·인상 조건·퇴거 조건을 꼼꼼히 |
- 거주기간 먼저 정하기 (6~12개월 vs 2년 이상)
- 예산 정하기 (보증금 한도 / 월세 상한)
- 지역 고르기 (출퇴근/학교/육아/문화)
- 주택유형 선택 (원룸/오피스텔/빌라/아파트)
- 계약 전 등기부등본·확정일자·전입신고 체크
서울 지역별 ‘분위기(감)’을 상상해보세요
같은 구 안에서도 역세권/비역세권, 면적, 신축/구축, 아파트/빌라/오피스텔에 따라
가격과 생활감이 크게 달라집니다.
그래서 분위기 → 생활동선 → 주택유형 순으로 먼저 고르고, 마지막에 공식 실거래로 가격을 검증하는 흐름이 가장 안전해요.
- 가족(2~4인)은 “집”보다 동네 생활권(학교·마트·병원·공원)이 만족도를 좌우해요.
- 1인/단기는 보통 월세 + 낮은 보증금이 유연하고, 이동이 편해요.
- 구별 숫자는 “호가”가 섞이기 쉬워서, 마지막은 꼭 실거래(공식)로 확인하세요.
| 구 | 한 줄 분위기 | 잘 맞는 사람 | 산책/휴식 | 전세(59㎡) 참고 범위 |
|---|---|---|---|---|
| 강남구 | “현대적, 큼직한 빌딩 + 학원가” | 학군/업무/인프라 우선 | 공원보다 ‘편리함’ | 아파트: 10~12억 빌라: 8~10억(편차 큼) |
| 송파구(잠실) | “가족동네, 인프라 완성형(대단지)” | 아이 있는 가족, 생활권 중시 | 석촌호수·한강·공원 | 아파트: 10~15억 잠실 핵심권이 상단 |
| 마포구 | “골목 감성 + 문화 + 한강권(공존)” | 문화/직장 접근 + 생활 만족 | 한강·큰 공원 접근 | 아파트: 9~10억 빌라: 3~10억(범위 넓음) |
| 성북·동대문 | “전통시장·대학가·교통, 합리적” | 예산 중요, 원룸/빌라 | 생활형 산책/소공원 | 아파트: 5~9억 원룸/빌라: 보증금 500~1,000만원대부터 다양 |
| 용산구 | “대사관/외국인 선호 + 중심 접근” | 도심 접근, 글로벌 분위기 | 남산·용산공원권 | 체감: 마포보다 5~10% 높은 편 구역/라인에 따라 상단 형성 |
| 중구·성동 | “서울 한복판, 균형 + 언덕 산책” | 도심·강남 둘 다 고려 | 남산·한강·동산들 | 체감: 마포~용산 사이 역/면적/연식이 최종 좌우 |
한국의 전세 금액은 “구 이름”만으로는 예측이 어렵고, 지하철 도보 5분 vs 15분, 신축 vs 구축에서 체감이 확 갈려요.
그래서 분위기(동네) → 생활동선 → 주택유형을 먼저 고르고, 마지막에 실거래로 가격을 찍어보는 방식이 가장 안전합니다.
공식 실거래로 가격 확인하는 방법
아래 사이트에서 ‘전월세’ 선택 → 지역/면적/기간 설정하면 실제 계약된 가격을 확인할 수 있어요.
- 네이버 부동산: 매물/시세 흐름을 한눈에 보기 쉬움
- 호갱노노: 단지 정보, 주변 인프라(지하철/학군/편의시설) 참고에 도움
- 아실: 아파트 중심 단지/거래 흐름 참고에 도움
※ 앱스토어/플레이스토어에서 이름 그대로 검색하면 나옵니다.
외국인도 전세로 살 수 있나요?
네, 가능합니다. 다만 실제 계약 현장에서는 집주인/중개사가 체류기간, 신분 확인(ARC), 자금 증빙을 더 꼼꼼히 보는 편이에요.
그리고 전세라면 무엇보다 보증금 보호 루틴을 꼭 챙겨야 합니다.
- 등기부등본 먼저 확인 (집주인/근저당/압류 등)
- 전입신고 + 확정일자로 대항력·우선변제권 준비
- 가능하면 전세보증보험 검토 (HUG/SGI 등)
※ 보증보험은 조건에 따라 가능/불가가 나뉘니 “사전 상담”이 빠릅니다.
FAQ
Q1. 계약은 언제 시작하는 게 좋아요?
A. 보통 입주일 기준 4~8주 전부터 본격적으로 움직이면 선택지가 넓습니다. 인기 지역은 더 빨리 마감돼요.
Q2. 집은 어디서 찾아요?
A. 앱도 좋지만, 외국인이라면 영문 상담 가능한 중개를 섞는 게 안전합니다. 계약서·특약 번역이 중요해요.
Q3. 반지하(지하/저층)도 있나요? 조심할 점은?
A. 있습니다. 다만 습기·환기·치안·침수 리스크가 있어요. 장마철은 특히 조심하고, 현장 체크가 필수입니다.
Q4. 외국인도 확정일자/전입신고 할 수 있나요?
A. 네. 체류 자격과 주소 등록 요건을 충족하면 가능합니다. 전세라면 이 절차가 보증금 보호에 매우 중요해요.
Q5. 전세보증보험은 꼭 들어야 하나요?
A. “꼭”은 아니지만, 전세는 보증금이 크기 때문에 가능한 조건이면 검토하는 게 마음이 편합니다.
다만 집 상태/권리관계에 따라 가입이 어려울 수 있어 사전 상담이 좋아요.
한국에서의 ‘사는 법’은 외국과 참 다릅니다. 전세는 한국식만의 독특한 제도고, 월세도 지역마다 체감이 크게 달라요.
그래도 미리 알고, 준비하고, 비교하면 훨씬 안전하고 편안한 거주가 가능합니다.
Renting in Seoul feels different because of the jeonse system (large lump-sum deposit). Choose based on your stay length: wolse for flexibility, jeonse/ban-jeonse for stability. District “vibes” matter, but actual prices vary more by size, station distance, and building age. Always verify with official transaction data and follow deposit-protection steps.