전세계약서 작성시 필수로 넣을 특약 문구 | 등기부·확정일자·전입신고 (2026)
전세는 “목돈”이 들어가니, 계약서가 곧 내 통장이라고 해도 과장이 아니더라고요.
특히 처음 계약하거나, 부모님 세대가 직접 계약할 때는 “중개사가 해주겠지” 하고 넘어가다가
특약 한 줄 때문에 분쟁이 커지는 경우가 많습니다.
- 등기부등본에서 ‘집주인/근저당’부터 확인
- 보증금 지급은 “집주인 명의 계좌”로, 이체내역 보관
- 입주 후 전입신고 + 확정일자까지 해야 보증금 보호가 제대로 됩니다
- 계약서에는 ‘특약’으로 분쟁 구멍을 미리 막아야 합니다
※ 이 글은 법률 자문이 아니라, 실수 줄이기 위한 생활 가이드입니다.
개념 정리
| 키워드 | 뜻 | 중요한 이유 |
|---|---|---|
| 등기부등본 | 집의 “주인/대출/압류” 기록 | 대출이 너무 많으면 보증금 위험 |
| 근저당 | 집에 잡힌 담보대출 | 집값 하락 시 보증금이 위험해질 수 있음 |
| 특약 | 계약서에 추가로 적는 약속 | “말”이 아니라 “문서”로 분쟁을 막음 |
| 전입신고 | 주소를 옮겨 등록 | 내가 거주하는 권리(대항력)의 기본 |
| 확정일자 | 계약서 날짜를 공식적으로 찍음 | 보증금 우선순위(우선변제)에 유리 |
| 보증금반환보증 | 보증금을 보험처럼 보호 | 집주인이 못 주면 보증기관이 대신 지급 |
전세계약 실전 3단계
.webp "전세계약서 작성시 필수로 넣을 특약 문구")
✅ 1단계: 계약 전(서명하기 전)
- 등기부등본 확인: 소유자(집주인)와 계약 상대가 같은지
- 근저당/가압류 확인: 대출이 많으면 위험 신호
- 관리비·수리 책임(누수/보일러/곰팡이)을 미리 질문
- 가능하면 보증금반환보증 가입 가능 여부도 미리 확인
✅ 2단계: 계약서 쓰는 날(특약이 생명)
- 보증금은 임대인 명의 계좌로 이체하고 내역을 보관
- 수리/관리비/반환/권리변동 금지 등은 특약으로 남기기
- 잔금 직전에도 등기부가 변동될 수 있어 한 번 더 확인
많은 분들이 특약을 계약 당일 현장에서 급하게 적으려고 해요. 그런데 실전에서는 계약서 초안 단계에서 특약을 먼저 넣고 주도권을 잡는 게 훨씬 유리합니다.
- 전세는 보통 ‘중도금’이 없고 계약금 + 잔금 구조로 진행됩니다.
- 그 전에 가계약금이 오가기도 하는데, 이 단계에서 마음이 급해져요.
- 그래서 더더욱 계약 전에 문서로 정리해두는 게 중요합니다.
- 계약일 최소 2일 전: 부동산에 연락해서 계약서 초안(PDF/이미지)을 이메일로 받기
- 초안 읽고 불리한 문장(수리/관리비/반환)을 체크하기
- 이 글의 특약 문구를 넣어서 수정본을 다시 보내기
- 계약 당일엔 “왜 필요한 특약인지” 짧은 설명도 준비해가기
- 서명 직전 특약이 실제 계약서에 반영됐는지 마지막 확인
핵심은 하나예요. 특약을 ‘요청’이 아니라 ‘초안에 포함된 기본 조건’으로 만드는 것입니다.
✅ 3단계: 입주 직후(24~72시간 안에)
- 전입신고
- 확정일자
- 해당 시 임대차계약 신고(대상/기간 확인)
“입주하고 나중에 하지 뭐…”가 제일 위험해요. 입주하자마자 처리하는 게 안전합니다.
특약 문구 4가지
잔금 전 추가 대출(근저당) 잡히는 걸 막는 문구
“임대인은 계약일~잔금일(입주일)까지 추가 근저당 설정 및 권리변동을 하지 않는다. 위반 시 임차인은 계약을 해제할 수 있고, 임대인은 계약금의 배액을 반환한다.”
“임대인은 계약 만료일에 보증금 전액을 반환한다. 반환 지연 시 지연이자(연 ___%)를 임차인에게 지급한다.”
“입주 전 확인된 하자(누수/보일러/곰팡이 등)는 임대인이 입주일까지 수리 완료한다. 미이행 시 임차인은 수리비를 보증금에서 공제할 수 있다(증빙 제출).”
“관리비에는 ___(예: 수도/난방/공용전기/주차 등) 포함 여부를 명확히 하고, 별도 항목은 임대인이 사전 고지한다.”
요약 정리
- 계약 전: 등기부(소유자/근저당) 확인 + 보증보험 가능 여부 체크
- 계약서: 특약을 “초안 단계”에서 먼저 넣고, 서명 전에 반영 여부 확인
- 입주 직후: 전입신고 → 확정일자 → (해당 시) 임대차 신고
English Summary
This is a practical 2026 jeonse contract checklist. Focus on three steps: check the property registry, add clear clauses, and complete move-in report + confirmed date quickly. These steps help protect your deposit and reduce disputes.