Practical guide for Jeonse move-out, refund, and inspection

전세 만기·퇴거 준비 체크리스트 | 보증금 반환·원상복구·관리비·대출·이사 준비 실전 가이드

전세 계약이 끝나갈 때는 할 일이 많습니다.
특히 임대인 통보, 보증금 반환, 원상복구, 관리비 정산, 이사 일정, 대출까지 실수가 발생하기 쉬운 구간입니다.
이 글에서는 전세 만기 1~3개월 전부터 퇴거일까지 반드시 알아야 할 실전 체크리스트를 정리했습니다.

1. 임대인에게 통보하기 — 갱신 또는 퇴거 선택

전세계약 만기 1~3개월 전에는 임차인이 먼저 계획을 세워야 합니다.
전세를 연장할지, 다른 집으로 이사할지, 매매로 전환할지가 이 시점에 결정됩니다.

임대인에게 통보하는 기준
· 갱신할 경우 → 가능하면 만기 1~2개월 전에 미리 의사 표시
· 퇴거할 경우 → 만기 최소 1개월 전까지 통보하면 법적 분쟁 없이 처리 가능
· 갱신청구권 행사(원할 경우) → 만기 6개월~2개월 전 사이에 가능

임대인과 연락이 잘 안 되는 경우는 반드시 문자 또는 카톡 증거를 남겨두는 것이 좋습니다.

퇴거 준비에서 가장 중요한 것은 보증금 회수 일정입니다.
임대인이 언제 잔금을 줄 수 있는지 반드시 확인해야 합니다.

보증금 위험 신호 체크
· 임대인이 연락을 회피
· 새 세입자가 안 들어왔다며 시간을 끌기 시작
· 기존 집에 근저당이 증가함
· 관리비·세금 미납이 보임

이런 경우는 서둘러 HUG/SGI 보증보험이나 한국부동산원 전세사기센터에 상담하는 것이 안전합니다.

새로운 집으로 전세를 이동하거나, 보증금이 늦게 들어올 가능성이 있으면 전세퇴거대출을 활용해야 합니다.

전세퇴거대출이 필요한 상황
· 기존 임대인이 잔금을 늦게 주는 경우
· 새 전세계약 잔금일과 퇴거일이 맞지 않을 때
· 매매 집으로 갈아타지만 잔금 타이밍이 어긋날 때

은행별 조건은 다르지만, 대부분은 기존 전세집 주소·계약서·신분증 정도만 있으면 가능 여부를 조회할 수 있습니다.

퇴거 시 가장 많이 분쟁되는 것이 원상복구입니다.
기준은 “임차인의 과실 여부”입니다.

임차인 부담
· 못자국 과다
· 벽지 찢김·펜 자국
· 변기·배수구 막힘 등 생활 과실

임대인 부담
· 도배·장판 노후
· 보일러·온수기 고장
· 누수·결로 등 구조적 문제
· 싱크대 하부 누수·곰팡이 등 자연마모

정리하면, “시간이 지나 생긴 문제”는 임대인 부담이고, “임차인의 사용으로 생긴 문제”는 임차인 부담입니다.

퇴거 직전에는 모든 공과금을 정산하고, 관리비가 남아 있지 않도록 마감해야 합니다.

정산 체크리스트
· 전기·가스·수도 계량기 사진 촬영
· 관리비 미납 여부 확인(관리실 연락)
· 주차 등록 해제
· 세대주 변경 신청 여부 확인

우편물은 퇴거 직후 계속 새 집으로 가도록 바꿔두는 것이 좋습니다.

해야 할 일
· 우체국 ‘주소이전 서비스’ 신청
· 각종 사이트 배송지 전부 바꾸기
· 기존 주소지 집주인·새 세입자에게 반송 안내

퇴거 당일은 일정이 촘촘하게 흘러갑니다.
아래 순서대로 처리하면 문제 없이 마무리됩니다.

당일 진행 순서
1) 빈집 상태에서 전체 사진 촬영
2) 계량기(전기·가스·수도) 촬영
3) 열쇠·비밀번호 인계
4) 잔금 수령(계좌 확인)
5) 임대인에게 “퇴거 완료 문자” 보내기
6) 새 집 전입신고 준비

만약 임대인이 보증금을 제때 돌려주지 않는다면 즉시 절차를 밟아야 합니다.

대응 절차
1) 문자·카톡으로 반환 요구 기록 남기기
2) 지급명령 신청(법원) 또는 내용증명 발송
3) 전세보증보험 청구 가능 여부 확인
4) 필요 시 가압류 조치

3줄 요약
1) 임대인과 일정 조율을 먼저 하고, 보증금 반환 시기를 확인하세요.
2) 원상복구 기준을 알고, 사진·계량기 기록을 남기면 분쟁을 크게 줄일 수 있습니다.
3) 보증금 지연 위험이 보이면 즉시 기관 상담을 시작하세요.

이어서 4편에서는 계약갱신청구권·묵시적 갱신·매매 시 권리 보호를 실전 기준으로 정리해드릴게요.
가장 혼동이 많은 파트라, 사례 중심으로 깔끔히 정리해볼 예정입니다.