외국인이 한국에서 집 구할 때 꼭 알아야 할 것 | 전세사기·보증금 보호까지
"외국인도 전세 계약이 가능한가요?"
"전세보증보험은 외국인도 들 수 있나요?"
"필요한 서류가 너무 많은데 어디부터 준비하죠?"
한국에 처음 오는 외국인, 특히 유학생·주재원 가족·워킹비자 소지자라면
‘집을 어떻게 구하지? 계약은 가능할까?’부터 막막해지기 쉬워요.
용어도 복잡하고 제도도 낯설죠. 당황하는 게 정상입니다.
- 전세·월세 계약 자체는 가능하지만, 집주인이 체류기간/비자/서류를 더 꼼꼼히 봅니다.
- 보증금 지키는 3종 세트: 등기부등본 확인 → 전입신고 → 확정일자
- 가능하면 전세보증금반환보증(HUG/SGI)까지 검토하세요. (조건부 가능)
- 서울이라면 실거래는 ‘서울부동산정보광장’에서 확인하는 습관이 안전합니다.
외국인도 전세·월세 계약 가능한가요?
다만 아래 조건/주의사항에서 “집주인이 꺼리는 포인트”가 자주 생겨요.
- 비자 상태 (체류기간이 너무 짧으면 거절될 수 있음)
- 외국인등록증(ARC) 및 신분증
- 소득/보증금 증빙 (재직증명·통장잔고·송금내역 등)
- 계약 후 임대차 신고 및 전입신고 절차 확인
특히 전세는 보증금 규모가 크기 때문에(외국인 입장에서는 더 부담), 가능하면 “보증금 보호 장치”를 여러 겹으로 깔아두는 게 좋아요.
- 사례 1: 미국에서 온 교환교수 A씨(E-2, 2년 체류 예정) → 전세 대신 보증부 월세(보증금 2천만 + 월 80만)로 시작
- 사례 2: 중국인 유학생 B씨(D-2) → ARC + 잔고증빙으로 원룸 전세(보증금 8천만) 계약 후 보증보험 가입 검토
- 계약 전 등기부등본으로 소유자/근저당(대출)/압류 여부 먼저 확인
- 입금은 꼭 계좌이체로 하고, 보증금 송금내역을 보관
- 입주 후 바로 전입신고 + 확정일자까지 마쳐서 우선변제권 확보
📌 계약 준비물
- 여권 (Passport)
- 외국인등록증 (ARC)
- 비자 사본 (Visa Copy)
- 한국 은행 계좌 및 송금/잔고 내역
- 휴대폰 인증 수단 (본인인증 필요 시)
- 임대차계약서 초안 (가능하면 한·영 병기 요청)
사전에 준비하면 계약이 훨씬 빠르게 진행됩니다.
전세보증보험이란? 외국인도 가입 가능?
외국인도 조건부로 가능한 경우가 있어요. (HUG/SGI 등)
- 임대차계약서
- 보증금 입금 내역
- 외국인등록증(ARC) 사본
📌 전세사기 예방 체크(외국인에게 특히 중요한 항목)
- 등기부등본: 근저당이 과다하면 위험
- 건축물대장: 주택용도인지(근린생활시설이면 주거 보호가 약해질 수 있음)
- 임대인 체납세금: 미납국세 열람 등 확인 루틴
전세사기 예방 체크리스트/상담기관 안내는 서울 외국인 포털 자료도 함께 참고하세요.
서울 기준: “살기 좋은 구” + 전세·월세 예산 감 잡기
서울은 “좋은 동네”의 기준이 사람마다 달라요. 다만 공공 지표 기준으로는 서초·양천·강남·영등포·송파 등이 상위권으로 언급됩니다. (가족/치안/인프라 선호라면 참고용으로 좋아요.)
| 구분 | 장점 | 현실 팁 |
|---|---|---|
| 상위권 지역(예: 서초·강남 등) | 교통/생활 인프라/학군 이미지 | 월세/보증금이 높아 보증부월세로 시작하는 경우가 많음 |
| 가성비 지역(통근/예산 기준 선택) | 예산 안정, 방 컨디션 확보 | 실거래 확인을 습관화하면 “비슷한 가격의 함정 매물”을 피하기 쉬움 |
✅ 시세 확인은 “광고/호가”보다 “실거래”부터
서울 전월세 가격/실거래는 서울부동산정보광장에서 확인할 수 있어요. (구·동·단지 선택 후 전월세가 조회)
서울 전월세 대출·월세 지원 정책
외국인에게 모든 정책이 적용되진 않지만, “배우자/가족이 한국 거주요건을 충족”하거나 장기체류로 요건이 맞는 경우가 있어요. 서울시는 서울주거포털에서 청년/신혼부부 대상 주거 지원을 정리해두고 있습니다.
- 청년 월세 지원: 월 최대 20만원(12개월) 등 요건 확인
- 청년/신혼부부 임차보증금 이자지원: 보증금 부담을 낮추는 구조
※ 지원 요건은 해마다 공고로 바뀔 수 있어, 신청 전 “서울주거포털 최신 공고”를 반드시 확인하세요.
입국 전 체크: 단기(한달살기) vs 장기임대, 무엇이 안전할까?
한국에 막 들어오는 시점에는 ‘전세’보다 단기 거주(1~2개월)로 시작하는 게 안전한 경우도 많아요. 직장/학교 동선이 확정되지 않으면, 급하게 계약했다가 손해 보는 경우가 꽤 생기거든요.
📌 현실적인 추천 거주 방식
- 1단계: 30~60일 단기 숙소(레지던스/코리빙/단기임대)로 생활권 파악
- 2단계: 동네 확정 후 전월세 계약 + 보증금 보호장치(확정일자/보증보험) 적용
필요서류 바로가기 링크
외국인 상담/도움 센터 (사기 예방 & 분쟁 대비)
외국인은 “언어 때문에” 계약서/특약에서 손해 보는 경우가 많아요. 그래서 상담 루트를 미리 알고 있으면, 진짜로 안전장치가 됩니다.
| 기관 | 도움 내용 | 비고 |
|---|---|---|
| 서울외국인주민지원센터 | 외국인 임대차 상담/통역 연계(다국어) | 상담 일정/언어는 공지 확인 권장 |
| 전월세종합지원센터(서울) | 전세사기·깡통전세 등 무료 상담(전문인력) | 상담/운영시간 변동 가능 |
자주 묻는 질문 (FAQ)
A. 네, 가능합니다. 다만 집주인이 비자 상태·체류기간, ARC, 보증금/소득 증빙을 요구하는 경우가 많습니다.
A. 가능하지만 한·영 병기를 권장합니다. 핵심 특약(보증금 반환, 수리, 관리비)을 두 언어로 명확히 쓰는 게 분쟁 예방에 유리합니다.
A. 조건이 맞으면 HUG·SGI 등으로 검토 가능합니다. 필요서류(계약서/입금내역/ARC)를 미리 준비하세요.
A. 계약 전 등기부등본으로 소유자/근저당을 확인하고, 건축물대장으로 주택용도 여부를 체크하세요.
A. “호가”보다 실거래를 우선 보세요. 서울부동산정보광장에서 전월세가/실거래가를 확인할 수 있습니다.
처음 한국에 오는 분들이 가장 헷갈려하는 게 바로 “전세 제도 + 보증금 보호”예요.
복잡해 보여도, 순서만 잡으면 훨씬 안전하게 계약할 수 있습니다.
이 글이 여러분의 한국살이, 특히 서울살이에 도움이 되길 바랍니다. 💚