[부동산 하자소송 가이드2편]: 관리사무소·법무법인·건설사까지

새 집을 매수하고 설레는 마음으로 입주를 준비하는 순간, 예상치 못한 하자를 발견하면 그 기쁨은 금세 불안으로 바뀝니다. 타일 균열, 창문 불량, 욕실 곰팡이, 바닥의 스크래치 같은 눈에 보이는 하자부터, 배관 누수, 결로, 환기 불량 같은 보이지 않는 하자까지 종류도 다양합니다.

더 큰 문제는 이러한 하자가 단순한 수리비 문제를 넘어, 건설사의 부실 시공으로 이어질 수 있다는 점입니다. 이번 글은 “부동산 매수 후 하자 발견 시 어떻게 대응해야 하는지”를 사례 중심으로 정리한 실전 가이드입니다.

1편에서 기본적인 점검과 서류 준비를 다뤘다면, 이번 2편에서는 관리사무소·법무법인·건설사와의 소통, 집단 소송 참여, 전화 매뉴얼까지 구체적으로 안내합니다.

하자 발견 시 첫 번째 단계: 증거 확보

하자 문제를 제대로 해결하기 위한 첫걸음은 증거 확보입니다. 하자가 사소해 보이더라도, 향후 법적 분쟁이나 보수 요청 시 강력한 근거가 됩니다.

✔️ 하자 증거 수집 체크리스트

하자 부위 근접 촬영 (균열, 틈새, 곰팡이 등)
하자 전체 모습 촬영 (위치와 범위 파악용)
발견 날짜 기록 및 계절별 발생 여부 기재
영상 촬영 시, 주변 환경·날짜·상황 설명 포함

📌 예시: 장마철 욕실 환기 불량으로 곰팡이가 생겼다면, 촬영 후 “2025년 7월 장마철, 1주일만에 곰팡이 재발생”이라고 기록합니다.

관리사무소 문의: 반드시 확인해야 할 질문 리스트

▲ 부동산 매수 후 하자 발견 시 관리사무소, 법무법인, 건설사 대응 방법

하자를 발견했다면 가장 먼저 관리사무소에 문의합니다. 관리사무소는 아파트 단지 내 하자보수 현황과 건설사 대응 상황을 가장 잘 알고 있습니다.

🗒️ 관리사무소에 물어볼 질문 예시

“○○동 ○○호인데, 현재 건설사 하자보수 접수 내역이 있나요?”
“저희 집 하자도 공동으로 신청되어 있나요?”
“집단 하자 소송이 진행 중이라던데, 우리 집도 포함되나요?”
“건설사 하자보수 일정이 정해져 있나요?”
“소송 중이라면 사건번호와 담당 법무법인을 알 수 있을까요?”

관리사무소 확인 후 아래 내용을 반드시 메모해두세요.

집단 하자 소송 포함 여부
공용·전용 구분 하자 현황
보수 일정

법무법인 상담: 소송 여부와 참여 조건 확인

하자가 심각하거나, 관리사무소에서 집단 소송을 진행 중이라고 하면 법무법인에 직접 문의해야 합니다. 하자 소송은 변리사가 아닌 변호사 영역이므로 반드시 변호사 상담을 권장합니다.

구분	주요 업무
변리사	특허, 상표, 디자인 권리 관련
변호사	하자소송, 부동산 분쟁, 민사소송

🗒️ 법무법인 전화 시 질문 리스트

“○○아파트 ○동 ○호인데, 하자 소송을 진행 중인가요?”
“우리 집 하자도 소송 대상에 포함될 수 있나요?”
“현재 사건번호가 있다면 알 수 있을까요?”
“소송 참여 비용과 수수료는 얼마인가요?”
“집단 소송 진행 시 예상 일정은 어느 정도인가요?”

💡 팁: 법무법인에 전화를 걸기 전, 하자 사진과 관리사무소에서 받은 자료를 준비하면 상담이 훨씬 수월합니다.

집단 소송 참여 장점과 신청 방법

개별 소송 대비 비용 절감
건설사 협상력 강화
하자 수리비 및 손해배상 청구 가능

건설사 하자보수 신청 절차와 유의사항

관리사무소 방문 → 하자접수서 작성
하자 내용 구체적으로 기재
하자 사진 첨부 및 증빙 확보
건설사 하자보수팀 방문 일정 조율

Q&A

Q1. 우리 집 하자도 집단 소송에 참여할 수 있나요?
→ 네, 가능합니다. 단, 다른 세대와 하자 유형이나 시공 시기가 다르면 제외될 수 있으니 관리사무소와 법무법인 모두에 확인해보셔야 합니다.

Q2. 관리사무소가 소송 진행 여부를 잘 모른다고 합니다. 어떻게 해야 하나요?
→ 법무법인에 직접 연락하여 사건번호와 참여 여부를 문의하면 됩니다.

Q3. 하자보수는 무조건 소송해야 하나요?
→ 아닙니다. 건설사 하자보수 기간 내라면 소송 없이도 무상 보수가 가능합니다.

Q4. 입주 전 인테리어를 진행하려는데, 하자 보수와 겹쳐도 되나요?
→ 가능하지만, 반드시 하자 부분 촬영 및 견적·영수증을 보관해야 하며, 자본적 지출과 수익적 지출을 구분해 양도세 절감에 활용할 수 있습니다.

Q5. 하자 소송에 참여하면 소송 기간 동안 집을 매도할 수 없나요?
→ 매도는 가능하지만, 소송 권리 양도 여부를 명시해야 합니다. 계약 전 반드시 법무법인에 확인하세요.

부동산 매수 후 하자 발견 시에는 1) 증거 확보 → 2) 관리사무소 확인 → 3) 법무법인 문의 → 4) 건설사 접수 순으로 진행하세요. 빠르게 움직일수록 하자보수 혜택과 법적 보호를 최대한 받을 수 있습니다.