가족 간 저가 매매·증여 취득세 12% 시대, 어디까지 안전한가

“가족끼리니까 싸게 넘겨도 괜찮지 않을까?”

엄마들 사이에서 가장 많이 들은 말이에요. 부모님 집을 자녀에게, 혹은 자녀 집을 부모님께 시세보다 많이 깎아서 거래하는 경우죠.

예전에는 “시가의 30%나 3억까지는 괜찮다더라” 같은 말이 많이 돌았는데, 2025년 이후 가족 간 저가 거래는 훨씬 더 직접적으로 ‘증여 취득’으로 보려는 흐름으로 바뀌고 있습니다.

✍🏻 한 줄 요약

배우자·부모·자녀와 헐값 매매를 하면, 이제는 취득세 최대 12%까지 나올 수 있는 ‘증여 취득’ 간주 규정을 반드시 함께 봐야 합니다.

가족 간 부동산 가격이 시가보다 현저히 낮으면 지방세법상 증여 취득으로 간주될 수 있습니다.
이 경우 일반 취득세율(1~3.5%)이 아니라 최대 12%까지 중과가 적용될 수 있습니다.
“증여세는 안 내도 되겠다”가 아니라, 취득세·증여세를 각각 따로 계산해야 안전합니다.

가족 간 저가 매매, 왜 이제 더 위험해졌을까?

가족끼리 거래하면 보통 이 두 가지를 기대합니다. “자녀 쪽 증여세는 줄이고, 부모 쪽 양도세도 어느 정도 조절하자”는 계산이죠.

그런데 최근 지방세법 개정 방향은 “가족 간 헐값 거래는 사실상 증여에 가깝다”에 초점이 맞춰지고 있어요. 즉, 국세(증여세)·지방세(취득세) 모두 가족 가격을 더 차갑게 보려는 흐름입니다.

📌 메모 | 가족 간 저가 양도 관련 지방세법 개정 방향

행정안전부는 배우자 또는 직계존비속 사이의 부동산 거래에서 시가보다 현저히 낮은 가격으로 주택을 넘긴 경우 이를 ‘증여 취득’으로 간주해 취득세를 최대 12%까지 부과하는 내용의 지방세법 개정안을 제출했습니다.

구체적인 기준(시가 대비 몇 % 이하, 3억 이상 차이 여부 등)은 법령·시행령·시행규칙에 따라 달라질 수 있어, 실제 계약 전에 최신 조문과 유권해석을 꼭 확인해야 합니다.

사례로 보는 위험선

예를 들어 시가 10억 원짜리 아파트를 부모가 자녀에게 7억 원에 판다고 가정해 볼게요. 자녀 입장에서는 “3억이나 깎아줬으니 증여세가 문제겠지?”라고 생각하기 쉽죠.

하지만 이제는 이렇게 봐야 합니다. 자녀는 “저가 매매 + 증여” 구조로 보고 증여세를 검토하고, 동시에 지방세에서는 “증여 취득으로 본 취득세 중과 가능성”까지 함께 계산해야 해요.

구분	일반 매매로 보는 경우	증여 취득으로 간주되는 경우
취득세율	보통 1~3.5% 범위	최대 12%까지 중과 가능
자녀가 내는 세금	취득세 + 자금출처 조사	취득세 중과 + 증여세 검토
부모가 내는 세금	양도소득세(저가 양도 기준)	양도소득세 + 가족 거래 추가 검토

숫자만 보면 “취득세가 몇 % 올라간다”로 끝나 보이지만, 실제로는 거래 전체가 증여 중심 구조로 재분류되면서 가족 간 자산 이전의 세금 그림이 완전히 달라질 수 있습니다.

‘시가보다 현저히 낮은 가격’ 판단 포인트

그렇다면 어디까지가 “현저히 낮은” 걸까요? 대다수 개정안과 해설을 보면, 보통 이런 요소들을 함께 봅니다.

시가 인정액 — 인근 실거래가, 공시가격, 감정가 등을 종합한 객관적인 시가.
가격 차이 — 시가와 거래가의 차이가 일정 % 이상 또는 일정 금액 이상인지.
거래 당사자 — 배우자·부모·자녀처럼 직계 가족인지 여부.
자금 흐름 — 실제 매수 자금을 자녀가 스스로 마련했는지, 아니면 부모 돈으로 다시 부모 집을 산 구조인지.

제 기준으로는, 이제 “시가의 몇 %까지 괜찮다더라” 같은 말은 거의 의미가 없다고 봐요. 시가 인정액·가격 차이·가족 관계·자금출처를 모두 같이 보지 않으면, 세법이 보는 그림과 달라질 수 있습니다.

현실적인 선택지 | 언제 증여, 언제 정상 매매가 나은가

가족 간 거래를 준비할 때는 이제 이렇게 질문을 던져야 합니다. “우리 집은 증여 쪽이 나은가, 정상 매매가 나은가, 아니면 일부 증여 + 일부 매매가 맞는가?”

① 증여가 더 깔끔한 경우

부모가 이미 다주택 중과·양도세 부담이 큰 상황.
자녀가 향후 실거주·장기 보유 계획이 확실한 집.
증여공제 한도(배우자 6억, 성인 자녀 5천만 원 등)를 충분히 활용할 수 있는 구조.

② 정상가에 가까운 매매가 나은 경우

부모가 1주택 비과세 요건을 충족해 양도세가 거의 없는 집.
자녀가 자금조달계획서에 명확히 설명 가능한 소득·대출 구조를 가진 집.
취득세 중과를 피하면서, 추후 양도·보유세 계산도 깔끔하게 가져가고 싶은 경우.

③ 일부 증여 + 일부 매매가 맞는 경우

증여공제 한도까지는 증여로, 나머지는 매매로 정리하고 싶은 집.
자녀·배우자 공제 한도를 함께 고려해 구조를 나누고 싶은 경우.
자금출처를 여러 갈래로 분명하게 나눌 수 있는 경우.

사비맘의 체크리스트 | 가족 간 저가 매매 전에 꼭 볼 것

최근 지방세법·시행령에서 가족 간 저가 양도 관련 조항을 확인했는가.
시가 인정액과 실제 거래가격 차이를 %와 금액으로 계산해 보았는가.
자녀 자금출처(소득, 예금, 대출)를 통장·서류로 설명할 수 있는가.
부모의 양도세·다주택 여부까지 함께 계산해 보았는가.
증여세·취득세·양도세를 각각 따로 시뮬레이션해 본 뒤 선택을 하는가.
전문 세무사의 유료 상담으로 최종 구조를 교차 검증했는가.

English Summary

This post explains how recent local tax rules in Korea treat low-priced property sales between family members as \"gift acquisitions\", which can trigger acquisition tax rates up to 12%. It shows why parents and children should compare pure sales, pure gifts, and mixed structures, and check both national gift tax and local acquisition tax before signing any contract.