부모님 차용증 쓸까, 증여할까, 저가 매매가 나을까 | 2026 가족 간 거래 핵심 정리
내 집 마련 자금이 부족할 때 가장 먼저 떠오르는 건 역시 가족의 도움입니다.
계약금은 준비했는데 잔금이 부족하거나, 기존 전세보증금이 아직 묶여 있거나, 대출 한도가 예상보다 적게 나오면 부모님에게 돈을 빌리거나 받는 방법을 고민하게 돼요.
그런데 가족 간 거래는 차용인지, 증여인지, 실제 매매인지에 따라 세금 기준이 완전히 달라집니다.
이번 글에서는 부모님 도움으로 집 자금을 마련할 때 차용·증여·저가 매매 중 무엇을 먼저 확인해야 하는지만 정리해볼게요.
📌 먼저 핵심만
- 차용: 법으로 정해진 '부모 차용 한도'는 없습니다. 실제로 갚는 거래인지가 핵심입니다.
- 증여: 성인 자녀는 직계존속에게 10년간 5천만원, 배우자는 6억원 공제를 먼저 확인합니다.
- 저가 매매: 자녀 증여세와 부모 양도소득세의 판단 기준이 서로 다릅니다.
차용과 증여 차이
가장 먼저 구분해야 할 건 돈의 성격입니다.
| 구분 | 차용 | 증여 |
|---|---|---|
| 돈의 성격 | 빌린 돈 | 받은 돈 |
| 상환 의무 | 있음 | 없음 |
| 중요 자료 | 차용 조건·송금·상환내역 | 증여내역·공제·신고자료 |
| 세무 핵심 | 실제 금전대차인지 | 증여가액과 공제액 |
가족끼리 차용증을 작성했다고 해서 자동으로 차용이 되는 건 아닙니다.
국세청은 실제 금전소비대차인지 볼 때 계약 내용, 이자 지급, 차입·상환 내역, 자금 출처와 사용처 등을 종합적으로 판단합니다.
결국 중요한 건 종이 한 장보다 실제로 빌리고 실제로 갚는 흐름입니다.
2억1,739만원의 의미
가족 간 차용을 검색하면 자주 보이는 숫자가 있습니다.
“부모님께 약 2억1,700만원까지 무이자로 빌려도 된다.”
이 표현은 그대로 받아들이면 안 됩니다.
세법상 금전을 무상 또는 적정이자율보다 낮게 빌려 얻은 이익이 연 1천만원 미만이면 금전 무상대출에 따른 증여 규정의 과세 대상에서 제외됩니다.
2026년 현재 이 계산에 사용하는 적정이자율은 연 4.6%입니다.
| 차용금액 | 연 4.6% 상당액 |
|---|---|
| 1억원 | 460만원 |
| 2억원 | 920만원 |
| 약 2억1,739만원 | 약 1천만원 |
| 3억원 | 1,380만원 |
| 5억원 | 2,300만원 |
⚠️ 가장 중요한 오해
2억1,739만원은 부모에게 빌릴 수 있는 법정 한도가 아닙니다.
4.6%로 계산한 무상대출 이익이 연 1천만원 수준이 되는 금액일 뿐이에요. 부모님이 실제로 돌려받을 생각이 없거나, 자녀가 갚을 능력·의사 없이 차용증만 만들어두었다면 별개의 증여 문제로 판단될 수 있습니다.
이자는 꼭 4.6%?
차용증에 반드시 연 4.6%의 이자를 적어야 정상적인 차용으로 인정된다는 의미도 아닙니다.
4.6%는 무상·저리 대출로 얻은 증여이익을 계산하기 위한 세법상 적정이자율입니다.
실제 약정이자율이 더 낮다면 4.6% 기준 이자와 실제 지급이자의 차이를 계산해 연 1천만원 기준을 확인하게 됩니다.
다만 차용 규모가 커질수록 이자율 하나보다 상환 능력과 실제 원금 상환이 더 중요해집니다.
결혼·출산이면 증여공제
“결혼하면 부모님에게 더 받을 수 있다”는 이야기도 차용과 섞어서 보면 헷갈립니다.
이건 차용한도가 아니라 증여재산공제에 관한 제도입니다.
성인 자녀가 직계존속에게 증여받는 경우 기본 증여재산공제는 10년간 5천만원입니다. 배우자에게 받는 증여는 10년간 6억원입니다.
또 혼인신고일 전후 2년 또는 자녀 출생·입양일부터 2년 이내에 직계존속으로부터 증여받으면 혼인·출산 추가공제 1억원을 적용할 수 있습니다.
혼인과 출산을 각각 1억원씩 중복해서 받는 구조는 아니고, 추가공제의 전체 한도는 1억원입니다.
따라서 과거 10년 내 기본공제를 사용하지 않았고 기간 요건까지 맞는 성인 자녀라면 기본 5천만원 + 혼인·출산 추가 1억원 구조를 검토할 수 있습니다.
저가 매매 기준은?
부모 집을 자녀가 시가보다 싸게 사는 저가 매매는 차용과 또 다른 문제입니다.
여기서 가장 많이 헷갈리는 게 자녀 쪽 증여세 기준과 부모 쪽 양도소득세 기준이 다르다는 점입니다.
| 구분 | 자녀 측 증여세 | 부모 측 양도소득세 |
|---|---|---|
| 판단 기준 | 시가의 30%와 3억원 중 작은 금액 | 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상 |
| 15억 주택 | 30%=4.5억 → 기준은 3억원 | 5%=7,500만원 |
| 12.75억에 거래 | 차액 2.25억 → 기준 3억 미만 | 차액 2.25억 → 5% 기준 초과 |
15억원짜리 주택을 12억7,500만원에 거래한다고 가정하면 시가 차액은 2억2,500만원입니다.
자녀 측에서는 저가양수 증여 규정의 기준금액 3억원에 미달할 수 있지만, 부모 측에서는 시가와 거래가액 차이가 5%를 크게 넘기 때문에 양도소득 부당행위계산 규정에 따라 시가를 기준으로 다시 계산될 가능성을 확인해야 합니다.
💡 저가 매매는 한쪽 세금만 보면 안 됩니다
“자녀에게 증여세가 안 나온다”만 확인하고 계약하면 안 돼요. 부모의 양도소득세와 자녀의 취득세, 실제 매매대금 자금출처까지 함께 확인해야 합니다.
취득세도 따로 계산
기존 글에서는 “증여는 3.5%, 매매는 1~3%”라고 단순하게 비교했는데, 2026년 기준으로는 이렇게만 보면 위험합니다.
일반적인 무상취득의 표준세율은 3.5%이지만, 주택 증여는 취득자의 주택 수나 조정대상지역, 주택가액 등의 조건에 따라 중과세율이 적용될 수 있습니다.
유상취득도 1주택 일반취득은 주택가액에 따라 1~3% 구간을 볼 수 있지만, 다주택·지역 조건 등에 따라 세율이 달라집니다.
따라서 가족 간 거래에서 “증여보다 매매가 무조건 취득세가 싸다”고 결론내리면 안 됩니다.
실제 거래 직전에는 부모 양도소득세, 자녀 증여세, 자녀 취득세를 각각 별도로 계산해야 합니다.
어떤 방식이 맞을까?
결국 선택 기준은 세금 하나가 아닙니다.
| 상황 | 먼저 검토할 방식 |
|---|---|
| 부모 돈을 실제로 갚을 계획과 소득이 있음 | 차용 |
| 돌려줄 계획이 없고 증여공제 활용 가능 | 증여 |
| 부모 소유 주택을 실제 대가를 지급하고 넘겨받음 | 매매 |
| 증여공제보다 필요한 자금이 큼 | 일부 증여 + 일부 차용도 검토 |
저라면 “세금이 제일 적은 방식”보다 나중에 자금 흐름을 가장 명확하게 설명할 수 있는 방식을 먼저 볼 것 같아요.
실제로 갚을 수 없는 돈을 차용으로 만들거나, 실제 매매대금이 오가지 않는데 저가 매매 형식만 만드는 방식은 오히려 설명이 더 어려워집니다.
차용한다면 여기까지만
이번 글은 세 가지 방법을 비교하는 글이라 차용증 작성법까지 길게 넣지는 않겠습니다.
다만 실제 차용으로 정했다면 최소한 아래 흐름은 필요합니다.
- 차용금액과 상환방법 결정
- 자금 이동 시점에 맞춰 차용 조건 기록
- 부모 계좌 → 자녀 계좌 송금내역 보관
- 약정에 맞춰 이자·원금 실제 상환
- 주택 자금조달계획서와 실제 숫자 일치 확인
📄 부모·자녀 차용증 샘플
실제 차용을 선택했다면 차용금액·대여일·이자·상환기한·상환방법을 기록할 수 있는 출력용 차용증을 함께 준비해두면 편합니다.
다만 차용증은 정상 차용을 자동으로 보장하는 서류가 아니라 실제 거래를 기록하는 자료 중 하나라는 점은 꼭 기억하세요.
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FAQ
Q. 부모님께 2억원을 무이자로 빌리면 무조건 괜찮나요?
2억원의 연 4.6% 상당액은 920만원으로, 금전 무상대출 이익의 연 1천만원 기준에는 미달합니다. 하지만 이것만으로 거래 전체가 정상 차용으로 자동 인정되는 것은 아닙니다. 실제 상환능력과 원금·이자 지급내역 등 거래의 실질을 함께 봅니다.
Q. 결혼하면 부모님께 1억5천만원까지 증여받을 수 있나요?
최근 10년간 기본공제를 사용하지 않았고 혼인신고 전후 2년의 추가공제 요건을 충족한다면 직계존속 기본공제 5천만원과 혼인·출산 추가공제 최대 1억원을 함께 검토할 수 있습니다. 과거 증여내역이 있다면 실제 공제 가능액은 달라집니다.
Q. 부모님 집을 싸게 사면 증여세만 보면 되나요?
아닙니다. 자녀 측 저가양수 증여세 기준과 부모 측 양도소득세 부당행위계산 기준이 다르므로 양쪽 세금을 따로 확인해야 합니다. 자녀의 취득세와 실제 매매대금 자금출처도 함께 확인하는 것이 좋습니다.
※ 최종 확인일: 2026.09
이 글은 2026년 시행 중인 상속세 및 증여세법, 소득세법 및 지방세 관련 규정을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 가족 간 금전대차·증여·저가 매매의 과세 여부는 시가, 거래금액, 과거 증여내역, 실제 상환 여부와 자금 흐름 등 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 수억원대 거래를 실행하기 전에는 국세청 또는 세무전문가에게 현재 기준을 최종 확인해주세요.