자금조달계획서 작성법｜서울 집 살 때 제출대상·증빙서류 (2026)
집 계약서를 쓰고 나면 생각보다 빨리 확인해야 할 서류가 하나 있습니다. 바로 주택취득자금 조달 및 입주계획서, 흔히 말하는 자금조달계획서예요.
저도 집을 사고 나서 느꼈지만, 결국 이 서류의 핵심은 어려운 세금 용어가 아니었습니다.
“이 집 살 돈을 어디서 마련했는지 숫자로 설명할 수 있는가?” 이게 전부예요.
이번 글에서는 2026년 현재 기준으로 누가 제출해야 하는지, 예금·대출·부모 차용은 어디에 적는지, 어떤 증빙을 준비해야 하는지만 정리해볼게요.
📌 핵심만 먼저
- 부동산 거래신고와 자금조달계획서는 원칙적으로 계약일부터 30일 이내 처리합니다.
- 실제 거래가격 6억원 이상 주택은 자금조달계획서 제출대상입니다.
- 투기과열지구 주택은 계획서와 함께 자금출처 증빙서류도 제출합니다.
- 서울은 2026년 현재 전 지역이 투기과열지구로 지정돼 있어 서울 주택 매수라면 증빙까지 함께 준비하는 게 기본입니다.
누가 제출할까?
2026년 현재 정부24 안내를 기준으로 보면 실제 거래가격이 6억원 이상인 주택을 매수하면 주택취득자금 조달 및 입주계획서를 제출합니다.
그리고 주택이 투기과열지구에 있다면 계획서뿐 아니라 자금조달을 입증하는 서류도 함께 제출해야 합니다.
| 거래 상황 | 자금조달계획서 | 증빙서류 |
|---|---|---|
| 6억원 이상 주택 | 제출 | 지역에 따라 다름 |
| 투기과열지구 주택 | 제출 | 함께 제출 |
| 서울 주택 2026.09 기준 |
제출 대상 확인 | 증빙 준비 필요 |
국토교통부 실거래가 시스템의 현재 규제지역 안내에는 서울 25개 자치구 전 지역이 조정대상지역 및 투기과열지구로 표시돼 있습니다.
다만 규제지역은 정책에 따라 바뀔 수 있으니 실제 계약일에는 해당 주택의 규제지역 여부를 한 번 더 확인하세요.
30일 안에 뭘 할까?
부동산 거래신고 자체가 계약체결일부터 30일 이내이고, 자금조달계획서를 별도로 제출하는 경우에도 계약체결일부터 30일 이내 제출할 수 있습니다.
🧾 2026년에 실제로 달라진 부분
2026년 2월 10일부터 개업공인중개사가 부동산 거래를 신고할 때는 부동산 거래계약서 사본과 계약금 지급을 확인할 수 있는 자료를 첨부하도록 시행규칙이 바뀌었습니다.
영수증 사본이나 통장 사본 등이 계약금 지급 확인자료가 될 수 있어요.
항목별 증빙서류
법에서 정한 증빙은 계획서에 어떤 자금 항목을 적었는지에 따라 달라집니다.
| 자금 출처 | 대표 증빙 |
|---|---|
| 금융기관 예금 | 예금잔액증명서 등 |
| 주식·채권 매각대금 | 주식거래내역서, 예금잔액증명서 등 |
| 증여·상속 | 증여세·상속세 신고서, 납세증명서 등 |
| 현금 등 기타자금 | 소득금액증명원, 근로소득 원천징수영수증 등 |
| 부동산 처분대금 | 매매계약서, 임대차계약서 등 |
| 금융기관 대출 | 금융거래확인서, 부채증명서, 대출신청서 등 |
| 임대보증금 | 부동산 임대차계약서 |
| 가족 등에게 빌린 돈 | 차용 사실과 금액을 확인할 수 있는 서류 |
아직 대출이 실행되지 않았거나, 기존 집이 아직 팔리지 않아 제출 시점에 금액을 바로 증명하기 어렵다면 그 사유를 적은 사유서를 첨부할 수 있습니다.
코인으로 마련했다면?
비트코인 등 가상자산을 매도해 집 자금으로 사용했다면 실제 자금출처 소명에서는 거래소 매매내역 → 원화 출금 → 본인 계좌 입금 → 주택대금 지급 흐름을 설명할 수 있어야 합니다.
가상자산처럼 증빙 방법이 복잡한 자금은 별도 글에서 자세히 정리해두었습니다.
부모님 돈은 어디에?
부모님에게 받은 돈도 증여인지 차용인지 먼저 구분해야 합니다.
돌려줄 필요 없이 받은 돈이라면 증여·상속 항목, 실제로 갚을 돈이라면 회사지원금·사채 또는 그 밖의 차입금 항목과 연결해 봅니다.
차용이라면 차용 사실과 금액을 확인할 수 있는 자료가 필요하고, 실제 거래 이후에는 차용증뿐 아니라 계좌이체와 상환 흐름까지 서로 맞는 게 중요합니다.
공동명의 작성법
공동명의라고 해서 각자의 자금 출처가 반드시 지분율과 똑같아야 한다고 단정하면 정확하지 않습니다.
자금조달계획서 작성방법의 기본은 매수인이 여러 명이면 각 매수인별로 작성하고, 각자의 조달금액을 합친 총액이 신고한 거래금액과 일치하는 것입니다.
예를 들어 10억원 주택을 부부 공동명의로 매수한다면 남편과 아내가 각각 자기 자금조달 내용을 작성하고, 두 사람의 총액을 합쳤을 때 10억원이 되어야 합니다.
⚠️ 공동명의는 세금 문제를 따로 봐야 합니다
계획서 작성 규칙과 증여세 판단은 같은 문제가 아닙니다.
한 사람이 대부분의 취득자금을 부담하면서 상대방에게 상당한 지분이 귀속된다면 배우자 증여 여부를 별도로 검토할 수 있어요. 따라서 계획서 숫자와 실제 계좌 흐름, 명의구조를 같이 확인하는 편이 좋습니다.
제출 전 숫자 맞추기
자금조달계획서를 작성할 때 가장 먼저 확인할 건 복잡한 서류 이름보다 숫자입니다.
| 확인할 것 | 체크 |
|---|---|
| 자기자금 + 차입금 합계 | 매매대금과 일치 |
| 공동매수 | 각 매수인 작성액 합계 확인 |
| 부모 지원 | 증여인지 차용인지 구분 |
| 대출 예정 | 예상금액 및 증빙 준비 |
| 기존 집 처분대금 | 계약·보증금 반환일 확인 |
| 실제 지급방법 | 계좌이체·대출승계 등과 맞추기 |
집을 한번 사보니 알겠더라고요. 결국 중요한 건 내가 가진 돈의 종류를 많이 적는 게 아니라 계약서에 적힌 집값과 실제 돈의 흐름을 맞추는 것이었습니다.
조사 연락이 올 수도?
신고내용에 이상 징후가 있거나 관계기관의 조사대상이 되면 거래대금 지급자료나 자금출처 자료 제출을 요구받을 수 있습니다.
자료 제출 요구를 받고도 제출하지 않거나 거짓으로 제출하면 별도의 과태료 대상이 될 수 있습니다.
그러니 계획서를 제출하고 끝내기보다 계약금·중도금·잔금 계좌이체 내역과 대출·증여·차입 증빙을 함께 보관해두는 게 좋아요.
1천만원 포상금은?
부동산 불법거래 신고포상금 제도는 실제로 존재합니다.
부동산거래신고법상 일정 위반행위를 관계기관이 적발하기 전에 신고하고 증거자료를 제출해 실제로 과태료 등이 부과되는 등 지급요건을 충족해야 합니다.
일부 신고 유형의 포상금은 부과 과태료의 20%이고 지급한도가 최대 1천만원입니다. 익명이나 가명 신고는 포상금이 지급되지 않을 수 있습니다.
FAQ
Q. 서울에서 6억원 미만 집을 사도 자금조달계획서를 내나요?
2026년 9월 현재 국토교통부 실거래가 시스템에는 서울 전 지역이 투기과열지구로 표시돼 있습니다. 투기과열지구 주택은 자금조달계획서와 증빙서류 제출대상에 해당하므로, 서울에서 매수한다면 거래가격만 보고 판단하지 말고 계약일의 규제지역 여부를 다시 확인하세요.
Q. 아직 주담대가 실행되지 않았는데 대출 증빙은 어떻게 하나요?
제출일 현재 대출이 실행되지 않아 금액 증명이 어렵다면 대출신청서 등 현재 준비 가능한 자료를 제출하거나, 법에서 정한 방식에 따라 그 사유를 적은 사유서를 첨부할 수 있습니다.
Q. 부모님께 빌린 돈도 자금조달계획서에 적나요?
네. 실제 차용금이라면 그 밖의 차입금으로 자금출처를 설명하고, 돈을 빌린 사실과 금액을 확인할 수 있는 자료를 준비해야 합니다. 증여받은 돈이라면 차입금이 아니라 증여·상속 항목으로 구분해야 합니다.
공식 확인하기
※ 최종 확인일: 2026.09
이 글은 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」과 시행령·시행규칙, 정부24 및 국토교통부 공개자료를 기준으로 정리했습니다. 자금조달계획서 제출대상은 주택가격과 규제지역 지정 여부 등에 따라 달라질 수 있으므로 실제 계약 시점에는 부동산거래관리시스템 또는 관할 신고관청에서 현재 기준을 다시 확인해주세요.